Zniesienie współwłasności nieruchomości.
Dział spadku często związany jest z koniecznością zniesienia współwłasności nieruchomości. To właśnie nieruchomości wchodzące w skład spadku często stają się kością niezgody między spadkobiercami. Co więc zrobić, gdy zarówno Ty jak i inni spadkobiercy chcą otrzymać całą nieruchomość? Czy można uniknąć obowiązku spłaty współspadkobierców? Czy można dokonać zniesienia współwłasności umownie?
Czym jest współwłasność nieruchomości?
Współwłasność polega na tym, że dana, konkretna nieruchomość należy do kilku osób (współwłaścicieli). Każdemu ze współwłaścicieli przysługują wszystkie uprawnienia składające się na własność. Często nieoczekiwanie współwłaścicielami zostaje się w wyniku nabycia spadku.
Jak dokonać zniesienia współwłasności?
Zniesienia współwłasności można dokonać umownie lub sądownie. Umowne zniesienie współwłasności może nastąpić jedynie wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele zgadzają się na proponowany sposób zniesienia współwłasności. Umowę taką zawiera się zwykle przed notariuszem. Możliwe jest również wystąpienie z odpowiednim wnioskiem do sądu.
Jeżeli współwłaściciele nie są w stanie uzgodnić sposobu zniesienia współwłasności, konieczne jest założenie sprawy sądowej.
Sposoby zniesienia współwłasności.
Istnieją trzy sposoby zniesienia współwłasności:
1) podział fizyczny nieruchomości,
2) przyznanie nieruchomości na wyłączną własność jednemu (lub kilku) ze współwłaścicieli (z obowiązkiem spłaty pozostałych lub bez takiego obowiązku),
3) sprzedaż nieruchomości i podział środków w ten sposób uzyskanych.
Podział fizyczny nieruchomości.
Zniesienie współwłasności nieruchomości przez podział fizyczny bywa czasem praktykowane. Taki podział nie może być jednak sprzeczny z przepisami prawa lub zasadami społeczno-gospodarczymi, nie może skutkować również istotną zmianą nieruchomości lub znacznym zmniejszeniem jej wartości. Można więc dokonać np. podziału działki na kilka mniejszych czy wydzielić w budynku samodzielne lokale mieszkalne. Nie można jednak podzielić fizycznie budynków według pięter.
Przyznanie nieruchomości jednemu lub kilku współwłaścicielom.
Przyznanie nieruchomości na wyłączną własność jednego (lub kilku) współwłaścicieli jest najczęściej spotykanym sposobem zniesienia współwłasności. Z przyznaniem pełnej własności wiąże się zobowiązanie do spłaty wartości udziałów „zbywanych” czy też bardziej „oddawanych” przez pozostałych współwłaścicieli. Ugodowe dokonanie zniesienia (notarialne lub sądowe) pozwala współwłaścicielom nie tylko na samodzielne ustalenie, komu przypadnie nieruchomość, ale również na ustalenie wysokości oraz terminów spłat.
Brak zgody na proponowany sposób zniesienia współwłasności często wynika z faktu, że więcej niż jeden współwłaściciel chciałby przejąć nieruchomość na własność. Konieczność założenia sprawy sądowej automatycznie powoduje, że to sąd decyduje, komu przypadnie nieruchomość. Sąd bierze pod uwagę wiele czynników np. stopień związania z nieruchomością czy sytuację rodzinną i majątkową.
Dodatkowo osoba, która chce przejąć na własność nieruchomości musi wykazać, że jest w stanie spłacić udziały pozostałych współwłaścicieli (czy to środkami własnymi czy też kredytem). W innym wypadku Sąd takiego sposobu zniesienia współwłasności nie uwzględni.
Egzekucyjna sprzedaż nieruchomości i podział kwoty.
Gdy brak jest zgody, co do zniesienia współwłasności lub, gdy żaden ze współwłaścicieli nie jest w stanie spłacić udziałów pozostałych współwłaścicieli, a brak jest również możliwości podziału fizycznego nieruchomości, zniesienie współwłasności jest możliwe przez egzekucyjną sprzedaż nieruchomości. Ten sposób nie jest korzystny dla współwłaścicieli. Sprzedaży dokonuje komornik sądowy na podstawie przepisów o egzekucji z nieruchomości. Komornik pobiera z tego tytułu wynagrodzenie, ponadto cena wywołania jest niższa niż cena rynkowa. W interesie współwłaścicieli jest więc porozumienie się i samodzielna, zgodna sprzedaż nieruchomości oraz podział między siebie uzyskanej ze sprzedaży kwoty.
Czytaj dalej: rozliczenie nakładów poniesionych na wspólną nieruchomość.
Blog
Podobne artykuły:
