Podział majątku – rozliczenie prawa do nieruchomości.
Jedną z najszczęśliwszych chwil w życiu może być zawarcie związku małżeńskiego. Drugą z tych chwil może być moment orzeczenia sądu rozwiązującego związek małżeński, czyli potocznie mówiąc rozwód. Odrzućmy jednakże sentymenty. Zajmijmy się powstałą w wyniku orzeczenia rozwodu sytuacją prawną byłych małżonków, w odniesieniu do majątku, który w trakcie trwania związku małżeńskiego, w pocie czoła, zgromadzili.
Podziałowi podlegają wszystkie nieruchomości, ruchomości i prawa nabyte w trakcie trwania wspólności majątkowej małżeńskiej.
Dla przykładu podziałowi podlega również prawo do najmu lokalu mieszkalnego. Celowo nie używam zwrotu „w trakcie trwania związku małżeńskiego”. Właśnie w trakcie trwania małżeństwa, ustawową wspólnotę majątkową małżonkowie mogą również np. wyłączyć lub rozszerzyć.
Podziałowi podlegają tylko i wyłącznie nieruchomości, które zostały nabyte w trakcie trwania związku małżeńskiego łącznie przez obojga małżonków.
Uwaga: Darowizna dokonana przez rodziców jednego z małżonków na jego rzecz, w trakcie trwania ustawowej wspólności majątkowej, nie wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków. Wchodzi natomiast w skład majątku odrębnego obdarowanego małżonka
UWAGA: W umowie darowizny darczyńcy mogą postanowić inaczej i dokonać darowizny do majątku wspólnego małżonków.
W postępowaniu o podział majątku sąd bada, które to nieruchomości można uznać za nabyte wspólnie przez małżonków. Jeżeli chodzi o nieruchomości, to pierwszym takim wyznacznikiem są zapisy w księdze wieczystej. Nie zawsze jest to oczywiste. Pomiędzy uzyskaniem wyroku rozwodowego, a podziałem majątku dorobkowego może minąć nawet kilka lub kilkanaście lat. Tymczasem prawomocny wyrok rozwodowy może stanowić podstawę do zmiany wpisu w księdze wieczystej. Z wpisu „współwłasność w ramach wspólności majątkowej małżeńskiej” na wpis „w udziale po 1/2”. Po rozwodzie współwłasność łączna obojga małżonków przekształca się bowiem we współwłasność, każdego z nich, w częściach ułamkowych.
Właśnie w toku postępowania działowego sąd jest uprawniony do sprawdzania, co do wszystkich przedmiotów wskazanych przez strony postępowania, ich charakteru, w rozumieniu tego czy są, czy też nie są, składnikami majątku wspólnego.
Ważne: Dokonane przez sąd ustalenia znajdują odzwierciedlenie w postanowieniu sądu. W pierwszych punktach tegoż postanowienia sąd ustala, że w skład majątku dorobkowego małżonków wchodzi nieruchomość położona w miejscowości X, o powierzchni Y, zabudowana bądź niezabudowana, dla której prowadzona jest księga wieczysta Z.
W punkcie orzeczenia ustalającego skład majątku wspólnego wskazywana jest również wartość nieruchomości.
Jak Sąd ustala wartość nieruchomości?
Otóż, jeżeli pomiędzy małżonkami jest zgodność, co do wartości nieruchomości, / niestety jest to rzadkie zjawisko / sąd przyjmuje tą ustaloną przez nich wartość.
W przypadku braku zgodności, co do wartości nieruchomości, sąd powołuje biegłego, z listy biegłych sądowych prowadzonej przez sądy okręgowe. Koszt takiej wyceny zależy oczywiście od wielkości nieruchomości oraz od tego czy nieruchomość jest zabudowana czy nie, i waha się w granicach od 1000,00 zł do nawet kilku tysięcy złotych.
Ważne: W rozumieniu przepisów prawa biegłym jest osoba wskazana przez sąd do wydania opinii w konkretnej sprawie. Osoby wpisane na listę biegłych często wydają też opinie na indywidualne zlecenie. Taka opinia nie jest opinią wydaną przez biegłego. Przedłożenie jej w sądzie nie prowadzi do tego, że będzie ona uznana za opinię biegłego w sprawie. Wydana w takich okolicznościach opinia stanowi, tylko i wyłącznie, dokument prywatny złożony przez stronę postępowania i wyrażający jej stanowisko w sprawie
Jakie możliwości ma sąd przy dokonywaniu podziału majątku w zakresie nieruchomości?
Generalnie mówiąc, sąd kieruje się w tym zakresie wskazaniami obowiązującymi przy zniesieniu współwłasności nieruchomości. Możliwości są następujące / przy czym sąd rozpoznaje te możliwości we skazanej niżej kolejności /:
A/. Podział nieruchomości wspólnej.
O ile najczęściej nie ma problemu z podziałem nieruchomości gruntowej niezabudowanej, o tyle problemy powstają, gdy nieruchomość jest zabudowana, w szczególności, gdy jest to tzw. nieruchomość mieszkaniowa. W zakresie możliwości podziału nieruchomości decydujące znaczenia mają przepisy prawa budowlanego. Podstawową zasadą jest możliwość podziału nieruchomości wyłącznie w pionie.
Ważne: Dla fizycznego przeprowadzenia takiego podziału czasami niezbędne jest wykonanie określonych prac budowlanych / np. zamurowanie otworów drzwiowych /. W takiej sytuacji biegły w swojej opinii określa, jakie prace muszą być wykonane i jaki jest koszt ich wykonania. Sąd ustala, która ze stron uczestniczących w podziale koszt ten ma ponieść / może być to także obowiązek wspólnego poniesienia takiego kosztu /.
Ważne: Jeżeli w budynku istnieje możliwość wydzielenia samodzielnych lokali mieszkalnych to biegły sporządzi dokumentacje związaną z wydzieleniem takich lokali oraz określi, które części nadal pozostaną częściami wspólnymi.
Oczywiście zarówno przy dokonaniu podziału pionowego, jak i przy wydzieleniu samodzielnych lokali mieszkalnych, powierzchnie przydzielanych każdemu z małżonków części majątku mogą nie być równe, a tym samym ich wartość może być różna. W takiej sytuacji sąd przyznaje „pokrzywdzonemu” małżonkowi dopłaty finansowe należne od drugiego z nich. Dopłaty, co do zasady, winny być płatne jednorazowo. Istnieje jednakże możliwość rozłożenia ich płatności na raty. Maksymalny okres rozłożenia płatności dopłat wynosi 10 lat. Różnice pomiędzy wartościami poszczególnych części podzielonego majątku określa biegły i on też wyznacza granice należnych z tego tytułu dopłat. Oczywiście ostateczna decyzja pozostaje w gestii sądu.
B/. Przyznanie nieruchomości jednemu z małżonków.
Jeżeli nie można pokonać podziału w sposoby opisane wyżej, obowiązkiem sądu jest rozważenie możliwości przyznania całości nieruchomości jednemu z małżonków. W takiej sytuacji ma on obowiązek spłacić drugiego małżonka. Wysokość spłaty zależy, oczywiście, od wartości nieruchomości uzgodnionej pomiędzy stronami lub wartości, która wynika z opinii powołanego w sprawie biegłego. Również i w tym przypadku jest możliwość rozłożenia takiej spłaty na raty. Maksymalny okres rozłożenia płatności spłaty wynosi 10 lat.
C/. Sprzedaż nieruchomości.
Ostatnim sposobem podziału majątku wspólnego jest sprzedaż nieruchomości. Decyzja o sprzedaży nieruchomości sąd podejmuje wyłącznie, jeżeli nie ma możliwości dokonania podziału w jeden ze wskazanych wyżej sposobów.
Ważne: Wydaje się, że przecież przyznanie nieruchomości jednemu z małżonków z obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego z nich jest zawsze możliwe. Otóż – i tak i nie.
Przy ocenie sposobności zastosowania podziału majątku we wskazany sposób niezbędne jest jeszcze ustalenie, że małżonek, któremu przyznawana jest nieruchomość ma faktyczną możliwość spłaty drugiej strony.
Powstaje pytanie: Jak to? Przecież staje się on właścicielem całej nieruchomości. Jest to prawda, ale nie zawsze ten fakt powoduje możliwość uzyskania środków finansowych na dokonanie spłaty. Wystarczy, że małżonek przejmujący całą nieruchomość nie ma tzw. zdolności kredytowej lub nie ma możliwości zaciągnięcia prywatnych pożyczek na spłatę. To właśnie w takich sytuacjach pozostaje ostatnia możliwość tj. sprzedaż nieruchomości i oczywiście podział pieniędzy uzyskanych z jej sprzedaży.
Sprzedaż takiej nieruchomości następuje w drodze licytacji komorniczej. Wiąże się to, niestety, z dużymi stratami finansowymi. Z uzyskanych pieniędzy komornik zaspokaja bowiem w pierwszej kolejności koszty sprzedaży / tj., koszty ogłoszeń, swoje wynagrodzenie itp. /. Należy pamiętać również, że sprzedaż takiej nieruchomości następuje w drodze przepisów o licytacji komorniczej nieruchomości.
Oznacza to, że w pierwszej licytacji cena wywoławcza nieruchomości ustala się w wysokości 3/4 ceny oszacowania przez biegłego. W przypadku, gdy ta licytacja nie dojdzie do skutku, to w drugiej licytacji cena wywoławcza wyniesie 2/3 wartości tej wyceny.
Opłata wniosku o podział majątku wspólnego jest stała i wynosi 1000,00 zł. Jeżeli jednak zawrzecie we wniosku, wspólną propozycję, dokonania takiego podziału to opłata od takiego wniosku wynosi 300,00 zł.
W kolejnym wpisie postaram się przybliżyć problem związany z podziałem majątku wspólnego małżonków w przypadku, gdy w skład tego majątku wchodzi gospodarstwo rolne.
Blog
Podobne artykuły:
