Czy przy podziale majątku możliwe jest rozliczenie prawa do najmu lokalu komunalnego?
Generalnie rzecz ujmując po orzeczeniu rozwodu (rozwiązania związku małżeńskiego) każdemu z byłych małżonków przysługuje uprawnienie do żądania podziału majątku wspólnego nabytego w czasie trwania małżeństwa. Taki majątek nazywamy majątkiem dorobkowym.
Wniosek o podział majątku wspólnego składa się do sądu rejonowego, który jest właściwy do rozpoznania sprawy, jako sąd I instancji. Sąd ten właściwy jest, bez względu na wartość majątku podlegającego podziałowi.
Ważne: Wniosek podlega opłacie w kwocie 1.000,00 zł. Można jednak zapłacić mniej – a mianowicie 300,00 zł. Jest to możliwe, gdy we wniosku zawrzemy lub do wniosku dołączymy, zgodny projekt podziału tego majątku.
Potocznie mówi się, że nabyte w trakcie trwania związku małżeńskiego nieruchomości i ruchomości się dzieli. W rzeczywistości sąd dzieli prawa własności nieruchomości czy też własności rzeczy. Najczęściej przyznaje określone prawo jednemu z byłych małżonków z odpowiednia spłatą na rzecz drugiego z nich.
Czy prawo do najmu lokalu komunalnego wchodzi w skład ustawowej wspólności małżeńskiej?
Odpowiedź na to pytanie jest twierdząca. Tak – wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków pod warunkiem, że prawo to nabyli oni w trakcie trwania wspólności ustawowej.
Czy prawo do najmu lokalu komunalnego podlega podziałowi w ramach podziału majątku wspólnego?
Tak – nabyte prawo do najmu lokalu komunalnego podlega podziałowi w postępowaniu o podział majątku wspólnego.
Bardzo często o tym prawie się zapomina. Wartość tego prawa może w bardzo znaczący sposób wpływać zarówno na ustalenie wartości majątku wspólnego, jak i jego podział oraz związane z tym podziałem spłaty.
W jaki sposób należy wyliczyć wartość prawa do najmu lokalu komunalnego?
Wartość tego prawa to różnica pomiędzy czynszem opłacanym w wysokości stawki ustalonej w odpowiedniej uchwale rady gminy a czynszem wolnym. „Czynsz wolny” rozumie się, jako przeciętny czynsz rynkowy dla mieszkania porównywalnego m. in. pod względem powierzchni, dostępu do mediów / energia elektryczna, woda ciepła i zimna, gaz itd. /, położenia, stanu technicznego lokalu.
Przykład: Czynsz najmu ustalony uchwałą rady gminy wynosi miesięcznie 400,00 zł, natomiast czynsz najmu rynkowy mieszkania porównywalnego wynosi 900,00 zł. Miesięczna wartość prawa do najmu lokalu komunalnego wynosi, zatem 500,00 zł.
Ważne: Często pod pojęciem czynszu najmu rozumiemy czynsz wraz z różnymi stałymi obciążeniami. Do takich obciążeń należą np. ryczałtowa stawka za zimną wodę, ścieki, wywóz śmieci. W takiej sytuacji wartość czynszu najmu ustala się wraz z tymi obciążeniami. Korzystając z naszego przykładu, jeżeli obciążenia te wynoszą 100,00 zł, to za wartość tego czynszu należy przyjąć kwotę 500,00 zł. Zmniejszy to różnicę pomiędzy oboma czynszami do kwoty 400,00 zł.
Ważne: W toku postępowania sądowego wartość rynkowego czynszu najmu najczęściej ustalana jest przez powołanego dla tego celu, przez sąd, biegłego.
Jaki okres należy przyjąć dla obliczenia wartości całego prawa do najmu lokalu komunalnego?
Skoro ustaliliśmy, jak w przykładzie, że wartość miesięczna tego prawa wynosi 400,00 zł, to możemy obliczyć również wartość całego prawa, które będzie podlegało podziałowi.
Tutaj napotykamy na poważny problem. Dla obliczenia całości wartości tego prawa przyjmujemy okres prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Najem lokalu komunalnego najczęściej zawiera się na czas nieoznaczony. Czy zatem przyjąć, że będzie on trwał jeszcze 10, 20 czy 30 lat? Przyjmuje się, że dla określenia tego okresu należy brać pod uwagę kilka czynników. Są to m.in. wiek najemcy, jego stan zdrowia, stosunki rodzinne i możliwości majątkowe.
Proszę zwrócić uwagę, że:
– przy przyjęciu, że czas trwania najmu wyniesie 10 lat, to wartość tego prawa / wyliczonego jak w powyższym przykładzie będzie wynosiła / – 10 lat x 12 miesięcy = 120 miesięcy x 400,00 zł / 48.000,00 zł,
– przy przyjęciu, że najem będzie trwał 20 lat wartość tego prawa wyniesie 96.000,00 zł.
Dochodzimy do sytuacji, gdy wartość prawa do najmu lokalu komunalnego zaczyna się zrównywać z wartością prawa własności podobnego lokalu.
W sytuacji jak powyżej, w przypadku przyznania prawa najmu jednemu z małżonków, sąd przyjmie spłatę / z tego prawa / na rzecz drugiego małżonka w kwocie 48.000,00 zł czy też 96.000,00 zł, co będzie musiało być uwzględnione w całości dokonywanego przez sąd rozliczenia.
Określenie wartości prawa do najmu lokalu komunalnego należy do sądu. To sąd winien się kierować przy jego ustalaniu przesłankami racjonalnymi, realnymi i życiowymi.
Ważne: Sąd winien ustalić w toku postępowania działowego również możliwości majątkowe stron. W szczególności zaś strony, której zamierza przyznać prawo do najmu lokalu komunalnego. Wydaje się to niepotrzebne, ale tak nie jest. Otóż możliwości majątkowe wyznaczają pośrednio czas trwania najmu, który winien być uwzględniany w obliczeniu jego wartości. Jeżeli bowiem możliwości majątkowe wskazują np. na to, że strona, której prawo będzie przyznane ma możliwość zgromadzenia odpowiedniej kwoty na zakup mieszkania własnościowego lub też stać taką stronę na spłatę zaciągniętego mieszkaniowego kredytu hipotetycznego, to prawdopodobieństwo zakupu mieszkania lub zaciągnięcia kredytu w niedalekiej przyszłości, winno mieć wpływ na ustalenie przewidywanego okresu dalszego trwania najmu.
Ważne: Najczęściej wraz z umową najmu lokalu komunalnego wiąże się prawo preferencyjnego nabycia w przyszłości tegoż lokalu przez najemcę. Tej okoliczności przy ustalaniu wartości prawa najmu lokalu komunalnego, w obliczeniach, się nie uwzględnia.
Blog
Podobne artykuły:
