Podział majątku a kredyt hipoteczny (hipoteka)

Młodzi małżonkowie najczęściej marzą o zamieszkiwaniu oddzielnie, „na swoim”, chcąc w pełni cieszyć się swoim szczęściem. Takim podstawowym celem, do którego dążą, jest posiadanie mieszkania (lub domu). Oczywiście mieszkanie można wynająć, ale jeszcze lepiej kupić je na własność. W takiej sytuacji młodym małżonkom przychodzą z pomocą banki, które proponują udzielenie kredytu na zakup mieszkania. Kredyty te są najczęściej preferencyjnie oprocentowane i wspierane za pomocą części środków pochodzących z Banku Gospodarstwa Kredytowego.

Udzielenie kredytu, co jest oczywiste, uzależnione jest od możliwości jego spłaty. Spłatę najczęściej bankowi gwarantują wspólne zarobki małżonków, a także poręczyciele. W przypadku kredytu udzielanego na zakup mieszkania istnieje jeszcze inna możlwość. Dodatkowym zabezpieczeniem dla banku, jest hipoteka na nieruchomości – mieszkaniu, które ma być z przyznanego kredytu zakupione.

Co to jest hipoteka?

Bardzo ogólnie i skrótowo mówiąc (w zakresie tu omawianym) jest to zabezpieczenie wierzyciela (banku) na nieruchomości np. mieszkaniu. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym. Prawo to jest wpisywanie do księgi wieczystej prowadzonej, dla określonej nieruchomości, przez sąd. Zabezpieczenie banku polega na tym, że jeżeli kredyt nie jest spłacany bank ma prawo przeprowadzić egzekucję z zabezpieczonej nieruchomości. Dzięki temu jest w stanie, najczęściej, uzyskać zaspokojenie (spłatę) w pierwszej kolejności, przed innymi wierzycielami. Właśnie z uwagi na to, że „na mieszkaniu ciążyła hipoteka”.

Po wspólnym zakupie mieszkania ze środków kredytowych nieruchomość wchodzi w skład ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej.

Rozwód i co dalej?

Po rozwiązaniu małżeństwa przez rozwód kolejnym krokiem jest dokonanie podziału majątku wspólnego małżonków. W skład tego majątku wchodzi nieruchomość w postaci mieszkania właśnie obciążonego hipoteką.

Jeżeli chodzi o podział majątku w skład, którego wchodzi mieszkanie, to Sąd ma 3 możliwości:

1) fizyczny podział mieszkania – faktycznie możliwy bardzo rzadko. Stosuje się go tylko wtedy, kiedy z jednego mieszkania mogą być wyodrębnione dwa samodzielne lokale mieszkalne, z dwoma odrębnymi i niezależnymi wejściami,

2) przyznanie mieszkania na wyłączną własność jednemu z byłych małżonków, z obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego małżonka,

3) sprzedaż mieszkania w drodze licytacji komorniczej i podział uzyskanych z tej sprzedaży pieniędzy.

Zatrzymajmy się przy drugiej ze wskazanych możliwości.

Jaką wartość mieszkania winien przyjąć Sąd do podziału i ustalenia wysokości spłaty?

Generalną zasadą jest, że przy podziale majątku wspólnego bierze się pod uwagę wyłącznie aktywa. Nie bierze się pod uwagę długów. Takim długiem jest wierzytelność banku wynikająca z udzielonego kredytu hipotecznego, która zabezpieczona jest hipoteką na nieruchomości, czyli lokalu mieszkalnym. Sąd nie ustala istnienia długów, ich wysokości, ani też nie orzeka o ich spłacie.

Często zdarza się, że brak jest zgody byłych już małżonków, co do wartości mieszkania. W takim wypadku Sąd, w postępowaniu o podział majątku wspólnego, powołuje biegłego, który tą wartość, na podstawie cen rynkowych, ustala.

To właśnie, najczęściej, wartość ustalona przez biegłego zostanie przyjęta przez Sąd. W oparciu o tą wartość ustala się wysokość spłaty, należnej od osoby, której sąd przyzna na własność nieruchomość.

Czy hipoteka na nieruchomości pomniejsza wartość lokalu podlegającego podziałowi?

Biorąc pod uwagę aktualne stanowisko Sądu Najwyższego hipoteka nie ma znaczenia przy ocenie wartości mieszkania. Dzieje się tak dlatego, że wpisana hipoteka zabezpiecza dług. Nie pomniejsza wartości mieszkania. Dzieje się tak nawet, gdy jeden z byłych małżonków, któremu sąd przyzna prawo do własności mieszkania, zostanie razem z nim „obdarowany” istniejącą w księgach wieczystych hipoteką. 

Kto w takiej sytuacji ma obowiązek spłaty zobowiązania kredytowego wobec banku?

Sytuacja byłych małżonków się nie zmienia.

Obowiązek spłaty zadłużenia spoczywa na każdym z nich. Jest to zobowiązanie solidarne.

Oznacza to, że każdy z byłych małżonków jest zobowiązany do spłaty całości zobowiązania wobec banku. Bank, biorąc pod uwagę możliwości uzyskania spłaty zadłużenia, może „ściągać” pieniądze z jednego z nich, pozostawiając drugiego „w spokoju”. Oczywiście nie oznacza to, że osoba, która nie spłacała należności na rzecz banku może spać spokojnie. Byłemu małżonkowi, który dokonał spłaty przysługuje, bowiem prawo do żądania ½ kwoty, która spłacił bankowi, od drugiego, zobowiązanego przecież tak jak i on, byłego małżonka.

Taka sytuacja, w przypadku konfliktu pomiędzy byłymi małżonkami, prowadzi do sporych problemów. Należy, bowiem pamiętać, że kredyty hipoteczne są kredytami długoletnimi. Raty nie są wysokie. Teoretycznie po spłacie całej jednej raty przez jednego z byłych małżonków, może on żądać ½ kwoty, którą spłacił, od drugiego. Gdyby okazało się, że ten drugi były małżonek nie chce spłacać, to konieczne byłoby występowanie przeciwko niemu na drogę sądową, po zapłaceniu każdej z rat.

Co dalej z hipoteką?

Można odpowiedzieć, że nic. Hipoteka sobie dalej istnieje i stanowi zabezpieczenie banku. Czy bank skorzysta z tego zabezpieczenia zależy tylko od niego. W rzeczywistości, jeżeli kredyt jest nadal spłacany, to bank nie wykona w tym zakresie żadnego ruchu. W takiej sytuacji były małżonek, który samodzielnie spłaca kredyt, a mieszkanie w wyniku podziału nie zostało mu przyznane, jest w pułapce. Z jednej strony spłaca kredyt albowiem nie chce narazić się na spłatę odsetek karnych na rzecz banku, zaś z drugiej strony bank nie wykorzysta zabezpieczenia hipoteką. Nie zaspokoi się z nieruchomości, a właściwie mówiąc z sumy, którą uzyskałby ze sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. Raty przecież są spłacane.

Czy od opisanej wyżej zasady są wyjątki?

Otóż prawo nie byłoby prawem, gdyby nie zostawiło jakieś furtki. W życiu bowiem mogą zaistnieć różne sytuacji, których nie można przewidzieć.

Stąd Sąd Najwyższy dopuścił możliwość uwzględnienia obciążenia hipotecznego nieruchomości przy ustalaniu jej wartości dla potrzeb podziału majątku.

Sytuacje takie należą jednak do wyjątkowych.  Pomniejszenie wartości nieruchomości o wartość kredytu zabezpieczonego hipoteką jest możliwe w szczególnych sytuacjach. Jakie to sytuacje? Sąd nie określił ich szczegółowo, w jakikolwiek sposób. Wszystko podlega ocenie Sądu w każdej rozpoznawanej sprawie.

Wskazano tylko, że okoliczności zezwalające Sądowi na uwzględnienie istnienia długu zabezpieczonego hipoteka przy ocenie wartości nieruchomości, mogą mieć przyczynę zarówno w sytuacji osobistej jak i majątkowej byłych małżonków. Mogą tez wynikać z sytuacji związanej z majątkiem podlegającym podziałowi. Na przykład gdy istnieje rażąca dysproporcja pomiędzy obciążeniem nieruchomości i jej wartością rynkową.

Nie należy również zapominać, że w takim przypadku bierze się pod uwagę rzeczywistą wysokość długu istniejącego na dzień dokonywania podziału, a nie kwoty, która hipoteką została zabezpieczona. Kwota długu, wobec jego spłaty częściowej w ratach, będzie bowiem niższa, niż kwota zabezpieczona hipoteką, która jest ujawniona we wpisie do księgi wieczystej.  

Autor

Wiesław Czwakiel

Adwokat, specjalista prawa karnego, gospodarczego, rodzinnego i prawa pracy.