Wspólnota mieszkaniowa.
Wśród wielu pytań, jakie mogą nasunąć się przed zakupem mieszkania, pojawia się także pytanie jaka tu jest wspólnota mieszkaniowa.
Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnotę mieszkaniową tworzą, z mocy samego prawa, właściciele lokali mieszkalnych lub użytkowych, które są w danej nieruchomości budynkowej:
– wydzielone, lub
– możliwe do wydzielenia.
Wspólnota mieszkaniowa sama w sobie nie ma osobowości prawnej, jednakże ma zdolność prawną. Zdolność prawna oznacza, że wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania.
Jakie mamy rodzaje wspólnot mieszkaniowych?
W Polsce rozróżniamy dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych: dużą i małą. Oba rodzaje mają swoje specyficzne cechy oraz różnice, które wpływają na sposób zarządzania, podejmowania decyzji, codzienne funkcjonowanie mieszkańców, oraz ponoszone przez właścicieli koszty.
Mała wspólnota mieszkaniowa to taka, w której liczba lokali nie przekracza trzech.
W małej wspólnocie decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością są podejmowane w sposób mniej formalny i bardziej bezpośredni. Zarządzanie nieruchomością jest zazwyczaj prostsze, gdyż właściciele się znają, a podejmowanie decyzji jest bardziej elastyczne i nieformalne.
Właściciele mieszkań mogą spotykać się w dowolnym momencie i omawiać bieżące sprawy. Mogą sami decydować o większości spraw związanych z utrzymaniem budynku, takich jak naprawy, remonty czy zarządzanie finansami.
Często w takich wspólnotach nie ma potrzeby zatrudniania zewnętrznego zarządcy, co ogranicza konieczność wydatkowania środków finansowych. Spotkania mieszkańców, jako mniej formalne mogą odbywać się bez konieczności sporządzania z nich protokołów. W małych wspólnotach mieszkaniowych budżet jest zazwyczaj mniejszy, a przez to prostszy do zarządzania nim.
Duża wspólnota mieszkaniowa obejmuje budynki, z co najmniej czterema lokalami.
W takich wspólnotach konieczne jest już powołanie zarządu lub zatrudnienie profesjonalnego zarządcy, który będzie odpowiedzialny za prowadzenie codziennych spraw administracyjnych, finansowych i technicznych.
Zarząd może prowadzić sprawy bieżące, tzw. sprawy z zakresu zwykłego zarządu nieruchomością. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności.
Często decyzje te są poprzedzone długimi dyskusjami i konsultacjami, co może wydłużać proces decyzyjny. W naprawdę dużych wspólnotach, liczących dziesiątki czy setki właścicieli, proces podejmowania uchwał potrafi trwać długie miesiące.
Zebrania dużej wspólnoty odbywać się muszą regularnie, przynajmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
W dużych wspólnotach mieszkaniowych budżet jest bardziej rozbudowany i wymaga profesjonalnego zarządzania. Konieczne jest prowadzenie księgowości, przygotowywanie rocznych sprawozdań finansowych oraz planowanie długoterminowych inwestycji i remontów.
Składki na utrzymanie budynku są zazwyczaj wyższe, aby pokryć koszty związane z zarządzaniem nieruchomością i utrzymaniem wspólnych obszarów.
Podsumowanie.
Różnice między dużą a małą wspólnotą mieszkaniową dotyczą więc głównie sposobu zarządzania, podejmowania decyzji oraz finansowania.
Małe wspólnoty cechują się większą elastycznością i prostotą, natomiast duże wspólnoty wymagają bardziej formalnych struktur i profesjonalnego zarządzania.
Warto wiedzieć, że przed 1 stycznia 2020 r. przepisy mówiły o liczbie 7 lokali stanowiących granicę między małą a duża wspólnotą. Po tej dacie, z uwagi na obniżenie progu z 7 do 3, wiele małych wspólnot przekształciło się we wspólnoty duże, o czym właściciele mogą nawet nie wiedzieć.
Blog
Podobne artykuły:
