Umowa dożywocia a umowa darowizny

Spadkodawca może, jeszcze za życia, rozporządzać swoim majątkiem w dowolny sposób – sprzedawać, wynajmować, pożyczać, użyczać i wreszcie darować. Bardzo często pojawiającymi się, w sprawach spadkowych, terminami są „darowizna” i „dożywocie”. Dzisiaj przedstawię obie te „instytucje” prawa cywilnego, starając się uczynić to  w przystępny i zrozumiały sposób. Wskażę również skutki jakie Twoje działanie, jako przyszłego spadkodawcy, mogą zostać wywołane w prawie spadkowym. Jak to w prawie cywilnym bywa, gdy coś wydaje się proste, to faktycznie tylko się tak wydaje. W dalszej części artykułu znajdziesz podobieństwa i różnice między umowami dożywocia i darowizny oraz przytoczę przykład różnych ich skutków.

Dożywocie i darowizna. Podobieństwa.

Obie umowy umożliwiają rozporządzanie, za życia spadkodawcy, majątkiem – nieruchomościami, który wchodziłby do spadku.

Oba rodzaje umów, dożywocia i darowizny, umożliwiają rozporządzanie nieruchomościami. Przy obu umowach właścicielem nieruchomości przestaje być spadkodawca. Na pierwszy rzut oka wydawać się może, że oba te terminy będą miały wiele cech wspólnych. Tak jednak nie jest. Ich cechą wspólną jest jednak to, że poprzez ich dokonanie, spadkodawca wyzbywa się majątku, który wchodziłby w przyszłości do spadku

Obie umowy wymagają zawarcia w tej samej formie.

Umowa dożywocia oraz umowa darowizny, obejmująca nieruchomość, musi, dla swojej ważności, zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Jest to o tyle istotne, że taka umowa, zawarta bez udziału notariusza, jest prawnie nieważna.

Darowizna i dożywocie. Podstawowe różnice.

Przedmiot umowy.

Przedmiotem umowy darowizny może być dowolna rzecz ruchoma, nieruchoma oraz pieniądze. Przedmiotem darowizny może być także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Z kolei umową dożywocia można przenosić wyłącznie prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Możliwe jest przeniesienie także udziału we współwłasności nieruchomości.

Uwaga! Nie można, w ramach umowy dożywocia, dokonać przekazania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest tym samym, czym jest prawo własności lokalu mieszkalnego.

Zobowiązanie.

Darowizna jest rodzajem umowy jednostronnie zobowiązującej. Taką umową darczyńca przekazuje komuś rzecz (ruchomość bądź nieruchomość) ze swojego majątku, bez obowiązku świadczenia wzajemnego. Czyli mówiąc krótko – oddaje coś za darmo.

Z kolei przy umowie dożywocia, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Dożywotnie utrzymanie najczęściej oznacza przyjęcie zbywcy jako domownika (pod swój dach), zapewnienie mu jedzenia i opieki. Obowiązki nabywcy powinny być jak najdokładniej określone w takiej umowie.

Przepisy mówią, że nabywca ma obowiązek, w braku innych ustaleń, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału. Powinien zapewnić mu również odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu, własnym kosztem, pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Taki rodzaj umowy, w której obie strony coś sobie wzajemnie świadczą, jest rodzajem umowy dwustronnie zobowiązującej.

Kwestie podatkowe.

Od umowy dożywocia odprowadzany jest podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wysokość podatku wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, a więc tyle samo, co przy zwykłej umowie sprzedaży. Wartość tą zwykle wskazują osoby zawierające umowę. Czasem przed zawarciem takiej umowy korzysta się z wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę. W przypadku znacznego zaniżenia wartości nieruchomości, a tym samym i należnego podatku, może się zdarzyć, że Urząd Skarbowy zakwestionuje ustaloną wartość nieruchomości. Powstanie wówczas konieczność dopłaty podatku w wysokości ustalonej przez Urząd Skarbowy.

Od umowy darowizny nie pobiera się PCC. Czasami może za to zostać naliczony i pobrany podatek od spadków i darowizn. Wysokość tego podatku zależy nie tylko od wartości otrzymanej darowizny, ale też od przynależności obdarowanego do tzw. „grupy podatkowej”.

Krótkie informacje o podatku od spadków i darowizn, grupach podatkowych i jak uniknąć konieczności płacenia podatku.

Darowizna ze służebnością mieszkania.

Darowizna mieszkania dokonana wraz z służebnością mieszkania darczyńcy często mylona jest z prawem dożywocia. Spotkałem się nawet z określeniem „darowizna z dożywociem”.

Pomyślisz zapewne  – a co z zachowkiem? Cóż … umowa darowizny z dożywociem a zachowek … zacznę może od tego, że pojęcie „darowizny z dożywociem”, chociaż potocznie zrozumiałe, prawnie jest czymś nieistniejącym. Umowa „darowizny z dożywociem”, która jest po prostu darowizną z służebnością mieszkania, oraz umowa dożywocia to dwie zupełnie różne „instytucje” prawa, o odmiennych skutkach na wielu płaszczyznach.

Pamiętaj! Umowa darowizny ze służebnością dożywotniego mieszkania to nie to samo, co umowa dożywocia!

Na pierwszy rzut oka wygląda to podobnie. Mieszkanie przechodzi na własność osoby trzeciej, a darczyńca ma prawo w nim zamieszkiwać i korzystać z określonych pomieszczeń do końca życia. Darowizna z służebnością mieszkania wciąż jednak pozostaje, w myśl prawa spadkowego, tylko darowizną, ze wszystkimi jej skutkami.

Pamiętaj! Darowizna dokonana wraz z służebnością mieszkania powoduje jedynie, obniżenie wartości samej darowizny o wartość wpisanej służebności. Nie pozwoli uniknąć konieczności rozliczenia się, z dokonanej darowizny, z uprawnionym do zachowku.

Zobrazuję to, bardzo często pojawiającym się, przy okazji udzielanych porad prawnych, przykładem.

Spadkodawczyni – pani Katarzyna, przyjmijmy, że ma już ponad 80 lat, jest schorowana i wymaga opieki, ma 3 dzieci (każde bezdzietne). Od 15 lat opiekuje się nią córka, która przeprowadziła się do chorej mamy wraz z mężem. Przyszła spadkodawczyni jest właścicielką domu jednorodzinnego o wartości 510 000,00 zł., w którym cała trójka mieszka. Pozostała dwójka dzieci wyjechała i od lat nie interesuje się w żaden sposób losem matki.

Pewnego dnia pani Katarzyna postanawia darować córce, która się nią opiekuje, dom. Chce przy tym zastrzec dla siebie służebność mieszkania – czyli, w skrócie, zagwarantować sobie prawo do korzystania, w tym domu, z określonych pomieszczeń. Uważa, że córce się ten dom należy, chociażby w zamian za to, że od 15 lat się nią opiekuje. Jednocześnie pani Katarzyna uważa, że skoro nie ma innego majątku to nie ma również potrzeby sporządzania testamentu i wydziedziczania pozostałych dzieci, bo przecież wiedzą one, że to córka od lat się nią opiekuje. Dwa lata później pani Katarzyna umiera, a jej wszystkie dzieci składają oświadczenie o przyjęciu spadku.

Jakie skutki, na tle prawa spadkowego, wywołała taka umowa darowizny?

Po pierwsze: spadek po pani Halinie okazał się pusty. Nie pozostawiła ona majątku, gdyż jedynym majątkiem, jaki posiadała, był jej dom.

Po drugie: cały majątek, który mama miała, w ramach uczynionej darowizny otrzymała jej córka. Jedyne dziecko, które przez kilkanaście lat opiekowało się mamą, dbało o jej zdrowie, zapewniało rodzinną atmosferę.

Po trzecie: rodzeństwu przysługuje prawo do żądania, od obdarowanej córki, zachowku po mamie. Każdemu z rodzeństwa, gdyby nie została dokonana darowizna, przypadłby udział w domu o wartości 170 000,00 zł. Wartość domu 510 000,00 zł : 3 rodzeństwa = 170 000,00 zł dla każdego. W związku z tym każde z rodzeństwa może żądać od siostry połowy wartości tego udziału, czyli 85 000,00 zł tytułem zachowku.

Wyliczenie ma charakter uproszczony, a kwota ta oczywiście będzie niższa, gdyż wartość domu będzie musiała zostać pomniejszona o wartość służebności mieszkania na rzecz mamy. Konieczność rozliczenia się, z tytułu zachowku, jednak pozostanie.

Pamiętaj! Często zdarza się, że kwota zachowku przekracza możliwości finansowe i majątkowe zobowiązanego do jego zapłaty. W praktyce oznacza to, że trzeba sprzedać przedmiot darowizny lub zaciągnąć kredyt, by móc spłacić rodzinę.

Gdyby mama z córką zawarły umowę dożywocia, która tak naprawdę oddawała istniejący pomiędzy nimi stan faktyczny, to zachowku córka by płacić nie musiała. Również gdyby mama sporządziła odpowiedniej treści testament, mogłaby oszczędzić córce przyszłych kłopotów.

Zachowek a dożywocie i darowizna.

Z punktu widzenia prawa spadkowego istotne znaczenie ma to, czy nieruchomość, którą za życia rozporządził spadkodawca, została wyłączona z jego majątku poprzez zawarcie umowy darowizny czy też w ramach umowy dożywocia. Wartości umowy dożywocia nie bierze się pod uwagę przy ustalaniu wartości przysługującego zachowku.

Dlaczego wartości nieruchomości przekazanych w drodze umowy dożywocia nie bierze się pod uwagę przy rozliczeniu zachowku?

Wartości tej nie bierze się pod uwagę dlatego, że umowa dożywocia jest umową dwustronnie zobowiązującą. Obdarowany w ten sposób, ma określone wobec darczyńcy obowiązki – przyjęcia go, jako domownika, utrzymywania itd. Bliżej jest umowie dożywocia do umowy sprzedaży, niż do umowy darowizny.

A jak sprawa wygląda z darowizną?

Pieniądze, rzeczy i nieruchomości, co do zasady, podlegają rozliczeniu w ramach zachowku. O darowiznach pisałem już w tym wpisie. Warto jednak, krótko przypomnieć, że przy obliczaniu zachowku nie dolicza się do spadku drobnych darowizn. Nie dolicza się także darowizn dokonanych przed więcej niż dziesięciu laty, na rzecz osób niebędących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. Termin ten liczy się wstecz od otwarcia spadku (czyli od dnia śmierci spadkodawcy).

Darowizny dokonane na rzecz spadkobierców są wliczane bez względu na termin ich dokonania.

A co z darowiznami dokonanymi na rzecz uprawnionego do zachowku?

Darowizny dokonane przez spadkodawcę na rzecz uprawnionego do zachowku zalicza się na należny mu zachowek (czyli pomniejsza się należny zachowek o wartość darowizny). Jeżeli uprawnionym do zachowku jest dalszy zstępny spadkodawcy (wnuk , prawnuk), zalicza się na należny mu zachowek także darowizny dokonane przez spadkodawcę na rzecz jego wstępnego (np. rodziców).

Ponadto jeżeli uprawnionym do zachowku jest zstępny spadkodawcy, zalicza się na należny mu zachowek, poniesione przez spadkodawcę koszty jego wychowania oraz wykształcenia ogólnego i zawodowego, o ile koszty te przekraczają przeciętną miarę przyjętą w danym środowisku.

Czy darowizny zalicza się na schedę spadkową?

Scheda spadkowa to, w skrócie, majątek, który pozostawił spadkodawca po śmierci.

Jeżeli, w razie dziedziczenia ustawowego, dział spadku następuje między zstępnymi albo między zstępnymi i małżonkiem, spadkobiercy ci są wzajemnie zobowiązani do zaliczenia na schedę spadkową otrzymanych od spadkodawcy darowizn oraz zapisów windykacyjnych, chyba, że z oświadczenia spadkodawcy lub z okoliczności wynika, że darowizna lub zapis windykacyjny zostały dokonane ze zwolnieniem od obowiązku zaliczenia.

Spadkodawca może nałożyć obowiązek zaliczenia darowizny lub zapisu windykacyjnego na schedę spadkową także na spadkobiercę ustawowego niewymienionego wyżej.

Nie podlegają zaliczeniu na schedę spadkową drobne darowizny zwyczajowo w danych stosunkach przyjęte.

Czy możliwa jest zamiana umowy darowizny na umowę dożywocia?

Czy to pytanie właśnie przyszło Ci na myśl po przeczytaniu powyższego przykładu? Zapewne tak. Jest to pytanie, które wymaga krótkiej odpowiedzi.

Zamiana dokonanej darowizny na dożywocie, wprost, nie jest niestety możliwa. Nie można pójść do notariusza i zmienić, uzupełnić lub „sprostować”, w ten sposób, treści dokonanej umowy darowizny.

Nie oznacza to jednak, że taka zamiana nie jest w ogóle możliwa.

Zrobienie takiej „roszady” wymaga doprowadzenia do stanu, gdy darczyńca ponownie stanie się właścicielem przedmiotu darowizny. Można tego dokonać na kilka sposobów. Następne konieczne jest zawarcie, już właściwej, umowy dożywocia. Oczywiście takie działania raczej nie umkną uwadze osób uprawnionych do zapłaty zachowku, które z całą pewnością, będą walczyć o należne im prawa.

Wyjaśnienie wszystkich „za” i „przeciw” takich działań prawnych, oraz ustalenia w jaki sposób można to zrobić, wymaga już jednak indywidualnego spojrzenia na konkretną sprawę. W tego rodzaju postępowaniach prawnych nie sposób wyznaczyć jednej, właściwej, ścieżki postępowania.

Jak liczyć wartość darowizny przy zachowku?

Wartość dokonanej darowizny, dla potrzeb rozliczenia zachowku, określamy według stanu z chwili jej dokonania i według cen z chwili rozliczania.

Krótki przykład: mieszkanie zostało darowane w 2000 roku. Wówczas jego wartość wynosiła 50 000,00 zł. Obdarowany wykonał tam kompleksowy remont, wymienił rury na miedziane, zerwał linoleum i położył deski, wymienił okna z drewnianych na PCV. I aktualnie warte jest 200 000,00 zł. Darczyńca zmarł w 2019 roku. W 2020 roku Sąd powołuje biegłego do wyceny mieszkania. Biegły wyceni wartość mieszkania biorąc pod uwagę jego stan z dnia dokonania darowizny. Wyceni ile na dziś, w 2020 roku, kosztowałoby mieszkanie z linoleum zamiast desek, drewnianymi oknami zamiast oknami z PCV itd. Biegły wycenił dzisiejszą wartość mieszkania w stanie z dnia darowizny np. na kwotę 130 000,00 zł. I to właśnie ta kwota będzie stanowiła podstawę do rozliczenia zachowku.

W związku z wyliczaniem wartości darowizny na dzień rozliczenia, często zdarza się, że obdarowany, by rozliczyć się z zachowku, musi sprzedać darowaną mu nieruchomość, lub wziąć pokaźnej wielkości kredyt na jego spłatę.

Jak widzisz drogi czytelniku, dobrymi chęciami jest piekło wybrukowane. Spadkodawca chce dobrze, a wychodzi zupełnie inaczej. W razie chęci dokonania rozporządzeń majątkiem czy to w ramach testamentu czy za życia spadkodawcy, zawsze warto skorzystać wcześniej z porady adwokata. Dlaczego? Dlatego, że dzięki takiej poradzie dowiesz się wszystkiego, co powinieneś wiedzieć, o skutkach czynności, której chcesz dokonać. I to nie tylko o skutkach samej czynności na dzień jej dokonania (przeniesienie prawa własności), ale również o jej długofalowych skutkach (konieczność rozliczenia się z zachowku po wielu latach).

Autor

Marcin Czwakiel

Adwokat, specjalista prawa spadkowego i karnego.