Uchwały we Wspólnocie Mieszkaniowej.

Wydawać by się mogło, że Sądy nie powinny ingerować w przysługujące właścicielom prawo własności do lokalu mieszkalnego czy też użytkowego. Właściciele tych nieruchomości tworzą bowiem wspólnotę mieszkaniową i sami podejmują decyzje w sprawie zarządzania nieruchomością.

Sprawami wspólnoty mieszkaniowej kieruje zarząd, który równocześnie reprezentuje ją na zewnątrz.

Zarząd reprezentuje również Wspólnotę w stosunkach pomiędzy nią a poszczególnymi właścicielami lokali. W skład Zarządu mogą wchodzić właściciele lokali, ale mogą oni także powierzyć zarząd innej osobie fizycznej lub prawnej.

Czynności tzw. „zwykłego zarządu” zarząd podejmuje samodzielnie. Do takich czynności zaliczamy np. załatwianie spraw bieżących związanych z normalną eksploatacją nieruchomości, prace konserwacyjne, pobieranie opłat itd. Jednakże dla podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zwykły zarząd, niezbędna jest już uchwała członków wspólnoty mieszkaniowej, czyli właścicieli. 

Jakie czynności przekraczają zwykły zarząd nieruchomością?

Do takich czynności można przykładowo zaliczyć:

– przyjęcie rocznego planu gospodarczego wspólnoty,

– ustalenie opłat na pokrycie kosztów zarządu, czyli wynagrodzenia zarządcy,

– udzielenie zgody na różnego rodzaju przebudowy lub nadbudowy w nieruchomości,

– określenie wysokości opłat na fundusz remontowy,

– udzielenie zgody na wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi lokalu o przymusową sprzedaż lokalu.

Wszystkie te decyzje członków wspólnoty muszą zapaść w formie uchwał. Co do zasady uchwały zapadają większością głosów liczoną według wartości udziałów. Głosowanie większością głosów nie oznacza oczywiście, że uchwały zapadają jednomyślnie. W przypadku niejednomyślności część właścicieli może przecież zostać przegłosowana przez większość. Uchwała będzie jednak prawnie skuteczna.

Co w takiej sytuacji może zrobić „przegłosowany” właściciel lokalu?

Przepisy przewidują, iż właściciel niezadowolony z podjętej uchwały może zaskarżyć ją do sądu. Tutaj jak zawsze diabeł tkwi w szczegółach. Zaskarżenie uchwały jest, bowiem możliwe z kilku, dość szczegółowo wskazanych, powodów.

Czytaj dalej: Z jakich powodów można zaskarżyć uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej.

Autor

Wiesław Czwakiel

Adwokat, specjalista prawa karnego, gospodarczego, rodzinnego i prawa pracy.