Rozliczenie nakładów poniesionych na wspólną nieruchomość.
Wspominałem, że często nieruchomości (lokalowe, gruntowe) stanowią współwłasność wielu osób. Zdarza się, że przy współwłasności rzeczy, pomimo wielu współwłaścicieli, tylko jeden z nich ponosi na nią wydatki, inwestuje i ulepsza. Przysługują mu wobec tego roszczenia o zwrot poniesionych nakładów na nieruchomość od pozostałych współwłaścicieli. Często rozliczenie nakładów ma miejsce (i powinno mieć!) dopiero podczas znoszenia współwłasności nieruchomości. Jednak zwrotu jakich wydatków i wartości jakich nakładów możesz żądać od pozostałych współwłaścicieli? W jakim terminie przedawnia się takie roszczenie? Zanim odpowiem na te pytania, zacznę od udzielenia odpowiedzi na inne – podstawowe.
Czym są nakłady na nieruchomość?
Najogólniej rzecz ujmując, nakłady to są wydatki poniesione na daną rzecz. Kodeks cywilny używa dwóch pojęć: nakłady konieczne i nakłady inne. Rozróżnienie takiego dokonano ze względu na cel, dla osiągnięcia którego nakłady zostały poczynione. Nakładami koniecznymi będą wydatki, których celem jest utrzymanie normalnego stanu rzeczy, umożliwiającego normalne z niej korzystanie. Nakłady poczynione w innym celu pozostaną poza granicami nakładów koniecznych i będą to nakłady inne.
Nakłady konieczne.
Przez nakłady konieczne należy rozumieć nakłady, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdolnym do normalnego z niej korzystania. Mogą to być np. remonty bieżące, czy kapitalne. Można przyjąć, że bez ponoszenia nakładów koniecznych, rzecz nie mogłaby istnieć w dotychczasowym stanie, zgodnym z jej przeznaczeniem.
Nakłady użyteczne.
Nakładami użytecznymi natomiast są nakłady poczynione w celu ulepszenia rzeczy (np. inwestycyjne). Zwiększają one wartość nieruchomości, na której zostały poczynione. Nakłady użyteczne podnoszą więc funkcjonalność i użyteczność rzeczy, zwiększając jednocześnie jej wartość.
Nakłady zbytkowne.
Z kolei nakłady zbytkowne to nakłady, które czynione są wyłącznie w celu zaspokojenia potrzeb estetycznych osoby dokonującej tych nakładów. Czasami prowadzą one do zwiększenia wartości nieruchomości a czasami nie.
Udział współwłaścicieli w ponoszeniu wydatków i ciężarów.
Współwłaściciele powinni ponosić wydatki i ciężary na rzecz wspólną w stosunku do wielkości posiadanych udziałów. Poprzez wydatki należy rozumieć wszelkiego rodzaju nakłady na rzecz. Będą to zarówno nakłady konieczne jak i użyteczne. Jeżeli współwłaściciele regulując kwestię zarządu nieruchomością wspólną, takie wydatki przewidzieli to również nakłady zbytkowne. Do ciężarów zalicza się wszelkie inne koszty związane z korzystaniem z rzeczy, które nie stanowią nakładów np. podatek od nieruchomości, opłata za użytkowanie wieczyste, ubezpieczenie.
Żądanie zwrotu wartości poczynionych wydatków.
Jeżeli jako współwłaściciel, poniosłeś wydatek lub ciężar na rzecz wspólną, możesz żądać od pozostałych współwłaścicieli zwrotu w częściach odpowiadających ich udziałom. Roszczenie takie przysługuje względem tych osób, które były współwłaścicielami rzeczy w dacie czynienia ciężarów lub nakładów na nią.
Uwaga! Strona żądająca rozliczenia nakładów i ciężarów powinna udowodnić to żądanie zarówno co do zasady i wysokości!
Przedawnienie roszczenia o zwrot nakładów.
Roszczenia o zwrot wartości poczynionych wydatków i ciężarów przedawniają się na zasadach ogólnych. Termin ten, od 9 lipca 2018 roku wynosi 6 lat od daty poniesienia takich kosztów (do 8 lipca 2018 r. termin wynosił 10 lat). W przypadku, gdy przedmiot współwłasności służy prowadzeniu działalności gospodarczej współwłaścicieli i każdy z nich jest przedsiębiorcą, termin ten wynosi 3 lata.
Umowy między współwłaścicielami a zwrot nakładów.
Zasada, która stanowi, że każdy ze współwłaścicieli powinien ponosić nakłady i ciężary stosownie do posiadanego udziału, podlega wyłączeniu w przypadku, gdy podpisana została pomiędzy nimi umowa quoad usum. Umową taką współwłaściciele regulują zasady korzystania z nieruchomości. Gdy w wyniku zawartej umowy quoad usum współwłaściciele korzystają wyłącznie z określonej części rzeczy (dotyczy to najczęściej nieruchomości gruntowych i budynkowych) to wówczas nakłady poczynione na tą część ponoszą wyłącznie oni.
Możliwe jest także zawarcie przez współwłaścicieli umowy, która w sposób odmienny będzie regulowała kwestię udziału w wydatkach i ciężarach czynionych na wspólną rzecz.
Nakład zbyteczny z punktu widzenia części współwłaścicieli.
Na koniec jeszcze jedno pytanie: czy współwłaściciele muszą partycypować w nakładach, które co prawda ulepszają wspólną rzecz i zwiększają jej wartość, ale z ich punktu widzenia są zbyteczne lub zbyt kosztowne?
Odpowiedź nie jest jednoznaczna. Z jednej strony wskazuje się, że rozliczenia z tytułu nakładów dotyczą tylko nakładów poczynionych zgodnie z zasadami zarządu rzeczą wspólną. Zgodnie z tymi zasadami poniesienie nakładów koniecznych wymaga zgody większości współwłaścicieli, a nakładów innych zgody wszystkich współwłaścicieli. Z drugiej strony spotkamy pogląd, że również nakłady zwiększające wartość rzeczy a zatem ulepszające, nawet jeśli dokonane zostały niezgodnie z zasadami zarządu, powinny zostać rozliczone.
Blog
Podobne artykuły:
