Najem lokali mieszkalnych

Najem to niezwykle popularna forma użytkowania rzeczy, która stanowi własność innego podmiotu. Z tego artykułu dowiesz się, przede wszystkim, jakie są podstawowe akty prawne regulujące zawieranie umów najmu oraz jakie niezbędne elementy powinna zawierać kompletna umowa najmu. Jest to pierwszy z pięciu artykułów, z których dowiesz się wszystkiego, co powinieneś wiedzieć, o najmie. Zapraszam do lektury! 

Czym jest najem?

Najogólniej ujmując, jest to zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za to, że najemca będzie płacił wynajmującemu określony czynsz najmu. Wynajmującym jest zatem ten, kto ma prawo do dysponowania rzeczą i ogranicza swoje prawo, zezwalając najemcy na korzystanie z rzeczy. Należy jednakże stwierdzić, iż pomimo tego, że wynajmującemu prawo do określonej rzeczy nie przysługuje (np. gdy syn, nie posiadając upoważnienia od rodziców, wynajmuje ich mieszkanie, pod ich nieobecność, chcąc sobie dorobić), to zawarta przez niego umowa też będzie ważna. Konsekwencje takich działań przedstawię w kolejnych wpisach.

Co może być przedmiotem najmu?

Przedmiotem najmu mogą być ruchomości i nieruchomości. Dla przykładu, jako ruchomość można wskazać samochód, zaś jako nieruchomość lokal mieszkalny czy też użytkowy. W niniejszym wpisie zajmiemy się jednak wyłącznie najmem lokali mieszkalnych.

Uwaga: większości problemów związanych z najmem możesz uniknąć, zawierając umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Problemy oraz te rodzaje umowy opiszę w kolejnych wpisach.

Przepisy, dotyczące najmu nieruchomości – lokali mieszkalnych.

W przepisach prawa znajdujemy aż trzy podstawowe regulacje dotyczące najmu lokali mieszkalnych. Są to:

1. Regulacja zawarta w Kodeksie cywilnym – jest najczęściej stosowana w przypadku zawierania tego typu umów, jednak w ścisłym powiązaniu z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. 2019 r. poz. 1182, ze zm.) zwana dalej u.o.p.l.,
2. Regulacja zawarta we wskazanej w pkt 1 u.o.p.l. – określa zasady najmu okazjonalnego,
3. Regulacja zawarta również we wskazanej wyżej ustawie (u.o.p.l.) określająca zasady najmu instytucjonalnego.

Najem lokalu mieszkalnego na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego i u.o.p.l.

Na samym początku musisz wiedzieć, że umowa najmu lokalu mieszkalnego nie musi być zawarta na piśmie. Zawierając taką umowę, dla zabezpieczenia swoich praw, powinieneś preferować jednak formę pisemną. Jeżeli nie zawarłeś umowy najmu w formie pisemnej i z ustaleń wynika, że ustalony czas jej trwania jest dłuższy niż rok, to uznaje się taką umowę jako zawartą na czas nieokreślony.

Uwaga: zawarcie umowy najmu zapewnia każdej ze stron umowy stabilność prawną, a tym samym możliwość dochodzenia swoich praw przed sądem w oparciu o dokument umowy.

Co powinna zawierać umowa najmu lokalu mieszkalnego?

Wynajem nieruchomości, a w szczególności lokali mieszkalnych rządzi się określonymi zasadami. Umowa najmu powinna zawierać co najmniej:

• szczegółowe oznaczenie stron umowy,
• przedmiot najmu – położenie mieszkania (adres numer budynku i lokalu w nim się znajdującego), ilość pomieszczeń, wielkość pomieszczeń,
• prawa i obowiązki wynajmującego,
• prawa i obowiązki najemcy,
• wysokość czynszu i innych opłat związanych z najmem,
• czas trwania umowy najmu.

Dla bezpieczeństwa finansowego i prawnego obu stron umowy załącznikiem do umowy najmu powinien być również protokół przekazania lokalu (zwany protokołem zdawczo-odbiorczym). W protokole tym zawarte powinny być informacje:

• o stanie technicznym lokalu,
• wyposażeniu lokalu i stopniu jego zużycia,
• stanie liczników poszczególnych mediów (woda, gaz, prąd) na dzień wydania lokalu najemcy,
• inne, które strony uznają za ważne.

Protokół zdawczo-odbiorczy, podobnie jak właściwa umowę najmu, powinien zostać podpisany przez wszystkie strony umowy.

Najem lokalu mieszkalnego – podsumowanie

Dzisiejszy wpis zwraca uwagę na podstawowe zasady związane z najmem mieszkania, zwłaszcza pod kątem istotnych przepisów prawnych, które należy stosować. Wiesz już jakie ustawy należy stosować, jaką formę powinna mieć umowa najmu i co powinna zawierać. Ogólna konstrukcja umowy najmu to jednak dopiero początek. Niezwykle istotne jest zapoznanie się z prawami i obowiązkami zarówno najemcy jak i wynajmującego oraz możliwościami zakończenia lub zerwania umowy. Niezbędne informacje znajdziesz w kolejnych artykułach.

Autor

Wiesław Czwakiel

Adwokat, specjalista prawa karnego, gospodarczego, rodzinnego i prawa pracy.