Najem instytucjonalny lokalu mieszkalnego. Część druga

Najem instytucjonalny lokalu mieszkalnego z dojściem do własności lokalu.

We wpisach wcześniejszych podjąłem próbę przestawienia zasad dotyczących umowy najmu lokalu mieszkalnego:

– zawartej na zasadach ogólnych, z uwzględnieniem przepisów szczególnych zawartych w u.o.p.l.,

– zawartej w ramach tzw. najmu okazjonalnego,

– zawartej w ramach tzw. najmu instytucjonalnego – bez możliwości dojścia do własności lokalu przez najemcę.

Dzisiejszy wpis będzie dotyczył umowy najmu instytucjonalnego, z możliwością dojścia do własności lokalu.

Co to jest najem instytucjonalny z możliwością dojścia do własności lokalu?

Mówiąc bardzo ogólnie jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego w wyniku, której właściciel lokalu (wynajmujący) oddaje lokal mieszkalny w najem (do używania i korzystania) określonej osobie (najemcy), z tym, że finalnie najemca staje się właścicielem takiego lokalu. Umowa najmu instytucjonalnego, tak jak i najmu okazjonalnego, jest jednakże znacznie ograniczona wymogami zawartymi w ustawie regulującej zasady tegoż najmu. Wymogi formalne określone są w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2019 r. poz. 1182 – dalej u.o.p.l.).

Kto może zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego?

Umowę najmu instytucjonalnego może zawrzeć osoba fizyczna, osoba prawna (np. spółka z o.o.), oraz każda inna jednostka organizacyjna, która nie jest osobą prawną (np. spółka partnerska czy komandytowa)będąca właścicielem lokalu mieszkalnego. Oczywiście dotyczy to również tych podmiotów, jako współwłaścicieli takiego lokalu.

Podstawowym warunkiem jest, aby taka osoba, jako wynajmujący lokal mieszkalny, prowadziła działalność gospodarczą z zakresu właśnie wynajmu lokali mieszkalnych. Prowadzenie tego rodzaju działalności gospodarczej powinno znajdować odzwierciedlenie w dokumentach związanych z prowadzeniem tej działalności. Winna być ona wymieniona np. w przypadku osób fizycznych we wpisie w CEIDG, a w przypadku spółki z o.o. we wpisie w KRS.

Podkreślam, że wynajmujący w tym trybie lokal mieszkalny musi być także jego właścicielem.

Uważaj: przed podpisaniem umowy najmu instytucjonalnego sprawdź czy działalność w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych wpisana jest w ewidencji wynajmującego i czy jest on jego właścicielem.

Drugą stroną umowy – najemcą – może być tylko osoba fizyczna.

Czy okres trwania umowy najmu instytucjonalnego z opcją wykupu lokalu jest ograniczony?

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego musi być zawarta na czas oznaczony. Czas ten, inaczej niż w przypadku najmu okazjonalnego, nie jest jednakże ograniczony. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby taka umowa została zawarta np. na 20 czy też 30 lat.

W jakiej formie należy zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego?

Umowa najmu instytucjonalnego musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to także, że wszelkie zmiany takiej umowy / aneksy / również muszą być sporządzone w formie aktu notarialnego.

Jakie zapisy musi zawierać umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności lokalu?

W przepisach wskazano elementy umowy, które bezwzględnie muszą być w umowie zawarte i są to, co najmniej:

– wskazanie stron umowy, data i miejsce jej sporządzenia /co jest oczywiste/,

– oznaczenie przedmiotu umowy /czyli oznaczenie położenia lokalu mieszkalnego, jego powierzchni oraz prowadzonej dla lokalu księgi wieczystej/,

– wskazanie wysokości stawki czynszu najmu, opłat, które ponosił będzie najemca, a które są niezależne od wynajmującego lokal właściciela /np. opłat za energię elektryczna, gaz/ oraz wszystkich innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu,

– cena sprzedaży lokalu mieszkalnego,

– harmonogram zawierający daty i wysokość rat, do których zapłaty zobowiązany jest najemca, składających się na cenę sprzedaży lokalu,

– zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności lokalu na najemcę wraz ze wszystkimi prawami niezbędnymi do korzystania z lokalu /np. udział przynależny danemu lokalowi związany z nieruchomością, na której budynek, w którym lokal się znajduje, został wybudowany czy też udział we współwłasności części wspólnych budynku/, po zapłaceniu całej ceny sprzedaży przez najemcę,

– zobowiązanie najemcy do zapłaty całej ceny sprzedaży za lokal w sposób w umowie wskazany,

– termin zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu,

– oświadczenie właściciela lokalu o ustanowieniu hipoteki zabezpieczającej ewentualne roszczenie najemcy o zwrot zapłaconej ceny, w przypadku gdyby właściciel nie wykonał umowy wraz z wnioskiem o wpis tej hipoteki w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowego lokalu,

–  w przypadku, gdy w księdze wieczystej wpisane jest już obciążenie hipoteczne na rzecz innego wierzyciela – zgoda tegoż wierzyciela na bezobciążeniowe przeniesienie własności na najemcę, po zapłacie przez niego całej ceny sprzedaży,

– oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji oraz zobowiązanie do opróżnienia i wydania lokalu w przypadkach, o których piszę w dalszej części wpisu, wraz z potwierdzeniem przyjęcia do wiadomości, że gdy zaistnieją takie okoliczności, nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani do lokalu tymczasowego,

– określenie zasad związanych z rozliczeniem zaległości najemcy z tytułu opłat czynszu najmu, ze wskazaniem, że wynajmujący ma prawo zaspokoić się z kaucji gwarancyjnej, ale też i z rat wpłacanych przez najemcę na poczet ceny sprzedaży, przy czym w pierwszej kolejności zaspokojenie następuje z kaucji / do jej wyczerpania /.  

Czy wynajmujący może pobrać od najemcy kaucję zabezpieczającą?

Przepisy przewidują możliwość uzależnienia zawarcia umowy najmu instytucjonalnego od wpłaty przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Pobrana przez wynajmującego kaucja ma na celu zabezpieczenie:

– wszelkich należności na rzecz wynajmującego wynikających z umowy najmu / tj. opłat czynszu najmu oraz innych opłat związanych z najmem lokalu /,

– ewentualnych kosztów, które wynajmujący będzie musiał ponieść w związku z egzekucją prowadzoną w stosunku do najemcy, a mającą na celu usunięcie go z lokalu.

Kaucja nie może przekroczyć 6-ciokrotności miesięcznego czynszu, przy czym dla obliczenia wysokości kaucji przyjmuje się wysokość miesięcznej stawki czynszu najmu z dnia zawarcia umowy najmu instytucjonalnego. 

Jak wynajmujący może rozliczać kaucję?

Przede wszystkim kaucja podlega zwrotowi w terminie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu mieszkalnego przez najemcę. Jeżeli najemca zalega z należnościami związanymi z opłatami za najem lokalu, to wynajmującemu przysługuje:

a. Prawo pobrania z kaucji pieniędzy na pokrycie tych zaległości. Wynajmujący może z tego prawa skorzystać jeszcze w czasie trwania umowy najmu,

b. W przypadku, gdy wynajmujący skorzystał z przysługującego mu prawa i „potrącił” zaległość najemcy z kaucji, to najemca jest zobowiązany do jej uzupełnienia do wysokości pełnej kaucji przysługującej wynajmującemu. Dobrym rozwiązaniem jest przewidzenie możliwości wystąpienia takiej sytuacji i już w umowie najmu instytucjonalnego wpisanie, że w takiej sytuacji najemca ma obowiązek uzupełnienia kaucji w terminie np. 14 dni. Jeżeli taki zapis / o terminie uzupełnienia kaucji / w umowie się nie znajdzie, to wynajmujący ma prawo wyznaczyć najemcy termin do uzupełnienia kaucji zawiadamiając o tym fakcie pisemnie najemcę.

Zasadą jest także, że kaucja podlega zwrotowi po zakończeniu umowy najmu. Kaucja podlega zwrotowi nie w wysokości faktycznie wpłaconej przez najemcę, ale w wysokości wartości zwaloryzowanej.  Waloryzacja liczona jest w ten sposób, że zwrotowi podlega kaucja stanowiąca iloczyn stawki czynszu najmu z dnia jej zwrotu / najczęściej dnia opuszczenia lokalu przez najemcę / i krotności tej stawki pobranej, jako kaucji, przez wynajmującego.

Czynsz najmu – możliwość podwyżki czynszu.

Wynajmujący ma oczywiście prawo do pobierania czynszu najmu w wysokości stawki czynszu określonej w umowie. Wynajmujący ma także prawo do podwyżki czynszu najmu. Może tego dokonać tylko i wyłącznie, jeżeli warunki i zasady podwyższania czynszu w trakcie trwania umowy, w tej umowie zostały określone.

Uważaj: jeżeli w umowie najmu instytucjonalnego nie określono warunków podwyżki czynszu najmu to wynajmującemu nie przysługuje prawo do podwyższenia stawki czynszu najmu.

Wynajmujący może również pobierać od najemcy opłaty, ale tylko te,które wyłącznie od wynajmującego nie są zależne np. opłaty za energię elektryczna, gaz, wodę odprowadzanie ścieków itp. 

Kiedy umowa najmu instytucjonalnego wygasa lub może ulec rozwiązaniu?

Wygaśnięcie umowy najmu instytucjonalnego następuje z upływem terminu, na który została umowa zawarta. Umowa ulega rozwiązaniu z upływem terminu jej skutecznego prawnie wypowiedzenia.

Wypowiedzenia umowy może dokonać zarówno wynajmujący jak i najemca.

Przesłanki wypowiedzenia umowy najmu instytucjonalnego.

Strony umowy, przyczyny i przesłanki możliwości wypowiedzenia umowy, winny określić w samej treści umowy. W tym zakresie są jednak przyczyny, które pomimo tego, że nie zostały w umowie wskazane obowiązują obie strony i wynikają z u.o.p.l. lub z kodeksu cywilnego. W umowie tych przyczyn strony nie mogą wyłączyć albowiem są one bezwzględnie obowiązujące.

Przepisy przewidują możliwość wypowiedzenia umowy najmu instytucjonalnego przez wynajmującego, gdy:

 a. Pierwsza grupa związana z zachowaniem się najemcy, gdy:

– używa lokalu niezgodnie z zawarta umową / np. w mieszkaniu zrobił magazyn części samochodowych / lub niezgodnie z jego przeznaczeniem / np. w lokalu, który przecież jest lokalem mieszkalnym, rozpoczął działalność gospodarczą polegającą na produkcji odzieży, wykorzystując lokal, jako szwalnię /,

– zaniedbuje swoje obowiązki i doprowadza do powstania szkód w lokalu / np. otwiera w zimie okna doprowadzając do zamarzania instalacji wodno-kanalizacyjną /,

– niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców / np. uszkadza windę /,

– wykracza, w sposób rażący lub uporczywy, przeciwko porządkowi domowemu, co czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali. Takie zachowanie się najemcy jest najczęstszą przyczyna skutkującą wypowiedzeniem umowy najmu. Chodzi tu o zachowania utrudniające, a niekiedy wręcz uniemożliwiające normalne funkcjonowanie innych lokatorów, takie jak: nocne imprezy alkoholowe, krzyki i wyzywania na korytarzu, blokowanie drzwi wejściowych.

Jeżeli zamierzasz wypowiedzieć umowę ze wskazanej wyżej przyczyny to Twoim pierwszym krokiem winno być pisemne wezwanie najemcy do zaniechania nieprawidłowego działania, ze wskazaniem, o jakie zachowania chodzi. Dopiero, gdy Twoje pisemne upomnienie nie odniesie pozytywnego skutku możesz skorzystać ze swojego prawa do wypowiedzenia umowy.

b. Druga grupa związana jest również z zachowaniem się najemcy, lecz związanym z obowiązkami płatniczymi na rzecz wynajmującego:

– najemca nie płaci czynszu,

– najemca zalega z opłatami za używanie lokalu lub opłatami niezależnymi od wynajmującego np. za media.  Zaległość musi dotyczyć opłat wnoszonych właścicielowi mieszkania – wynajmującemu. Jeżeli natomiast najemca ma zawarte odrębne umowy na dostawę mediów / najczęściej takie umowy dotyczą dostaw energii elektrycznej / to jego zaległość za te opłaty, płacone bezpośrednio dostawcy, nie ma wpływu na możliwość wypowiedzenia umowy z tej przyczyny.

W przypadku, gdy zamierzasz wypowiedzieć umowę z przyczyny opisanej powyżej, to możesz to zrobić, gdy:

– zaległość w płatności obejmuje, co najmniej trzy pełne okresy płatności. W zakresie czynszu najmu będzie to najczęściej zaległość za trzy miesiące.

Następnie, aby osiągnąć skutek prawny, masz obowiązek:

– uprzedzenia na piśmie najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy ze wskazując przyczynę ewentualnego wypowiedzenia,

– nadto musisz wyznaczyć najemcy dodatkowy miesięczny termin do uregulowania wszystkich zaległości oraz zapłaty w terminie wszystkich opłat bieżących.

Dopiero, gdy Twoje upomnienie nie odniesie skutku możesz wypowiedzieć umowę najmu z przyczyny wskazanej wyżej.

c. Trzecia grupa związana z zachowaniem się najemcy polegającym na tym, że wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez Twojej zgody.

Pamiętaj: najemca nie może powoływać się na ewentualną Twoją zgodę udzieloną ustnie. Twoja zgoda musi zostać wyrażona na piśmie.

Bardziej szczegółowo opisałem te przypadki i procedurę tutaj.

Uważaj: wypowiadając umowę najmu instytucjonalnego musisz to zrobić pisemnie, określić termin wypowiedzenia, który mnie może być krótszy niż jeden miesiąc / termin upływa z końcem danego miesiąca kalendarzowego, czyli miesiąca, w którym dokonałeś wypowiedzenia umowy się nie wlicza do biegu tego terminu /, wskazać przyczynę wypowiedzenia umowy i dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez Ciebie terminu możesz podjąć działania zmierzające do usunięcia najemcy z lokalu.

Czy najemca ma prawo wypowiedzenia najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego?

Oczywiście najemca również jest chroniony prawnie. Najemca może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli:

– lokal miał wady, które uniemożliwiają jego używanie / także w przypadku, gdy wady te ujawnią się później, a wynajmujący, zawiadomiony o powstaniu wad, ich nie usunie /,

– wady lokalu zagrażają jego życiu lub zdrowiu,

– wynajmujący uniemożliwia mu korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem tegoż lokalu / czyli dla celów mieszkalnych/.

W takiej sytuacji najemca musi:

– wezwać wynajmującego do usunięcia wad lub zaniechania uniemożliwiania korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem,

– wyznaczyć wynajmującemu, co najmniej 30 dniowy termin do usunięcia wad czy też zaniechania wskazanego wyżej działania.

Dopiero, jeżeli termin wyznaczony przez najemcę bezskutecznie upłynie może on umowę najmu wypowiedzieć. 

Najemcy przysługuje również prawo wypowiedzenia umowy najmu z ważnych przyczyn związanych ze zmianą jego sytuacji życiowej. Przyczyny te w ustawie nie zostały wskazane. Wydaje się, że za taką przyczynę można uznać np. chorobę najemcy uniemożliwiającą dalszą pracę zarobkową czy też śmierć członka rodziny wpływającą na możliwości finansowe najemcy. W takim przypadku termin wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy.

We wskazanych wyżej sytuacjach najemca ma prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Rozliczenia wynajmującego z najemcą po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

Rozliczenie związane z wygaśnięciem umowy najmu dotyczy tylko sytuacji, gdy umowa najmu wygasa z okresem, na który została zawarta, ale do umowy sprzedaży lokalu nie dochodzi wobec braku zapłaty przez najemcę całej ceny sprzedaży.

W takim przypadku / również w przypadku rozwiązania umowy / wynajmujący zobowiązany jest do zwrotu kwoty wpłaconej przez najemcę, ale oczywiście w części związanej z zapłatą rat ceny sprzedaży / nie stawek płaconego czynszu najmu /.  Wynajmującemu przysługuje prawo potrącenia z tej kwoty niezapłaconego czynszu najmu i innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu. Wynajmujący jest zobowiązany do zwrotu tej kwoty w terminie 3 miesięcy od opróżnienia lokalu przez najemcę. Kwota jest zwracana w wysokości zwaloryzowanej i wyliczana na podstawie dosyć skomplikowanego wzoru wskazanego w ustawie.

Co robić w sytuacji, kiedy najemca lokalu nie opuszcza?

W przypadku, gdy najemca, pomimo upływu terminu związanego z wypowiedzeniem umowy najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego, dobrowolnie nie chce lokalu opuścić Twoje działanie powinno być następujące:

– na piśmie musisz zażądać opróżnienia lokalu przez najemcę. Twój podpis na tym piśmie musi być urzędowo poświadczony / najlepiej przez notariusza /. Pismo z takim żądaniem masz obowiązek doręczyć najemcy.

W piśmie tym musisz zawrzeć, co najmniej następujące elementy:

a. Oczywiście wskazanie siebie, jako uprawnionego do żądania oraz określenie osoby najemcy / jako zobowiązanego /,

b. Szczegółowe określenie umowy, która wynajmującego z najemcą łączyła / data i miejsce sporządzenia umowy, położenie lokalu będącego przedmiotem umowy /,

c.  Wskazanie przyczyny zakończenia trwania umowy / upływ czasu lub przyczyna umowna czy też ustawowa rozwiązania umowy wskazana przez Ciebie w piśmie wypowiadającym umowę /,

d. Wyznaczenie terminu – nie krótszego niż 14 dni – do opróżnienia lokalu przez najemcę. Określony przez Ciebie termin liczy się od dnia doręczenia Twojego żądania najemcy.

Uważaj: w piśmie żądającym opróżniania lokalu przez najemcę powinieneś opisać szczegółowo przyczyny zakończenia czasu trwania umowy. Jest to bardzo ważne albowiem w toku dalszej procedury będziesz się mógł powoływać wyłącznie na przyczyny w tym piśmie wskazane.

Jeżeli najemca w wyznaczonym przez Ciebie terminie nie opuścił lokalu to Twoje działanie powinno wyglądać następująco:

a) Kierujesz wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu zgodę najemcy na poddanie się egzekucji. Akt notarialny składasz w oryginale.

b) Wystosowane przez Ciebie pisemne żądanie opróżnienia lokalu przez najemcę wraz z dowodem doręczenia żądania najemcy lub dowodem wysłania pisma z takim żądaniem na adres najemcy,

c) Dokument potwierdzający Twój tytuł własności do wynajmowanego lokalu (odpis księgi wieczystej, akt notarialny zakupu lokalu).

Po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu masz prawo skierowania sprawy do komornika celem wszczęcia egzekucji i eksmisji najemcy z lokalu.

Czy najemca jest zobowiązany do opłat za „bezumowne korzystanie” z lokalu?

Jest oczywiste, że pomiędzy wystąpieniem do sądu o nadanie klauzuli wykonalności przez wynajmującego a faktycznym dokonaniem eksmisji przez komornika upłynie, najprawdopodobniej, sporo czasu. Były najemca będzie w tym czasie korzystał z mieszkania. Będzie także korzystał z energii elektrycznej, wody itp.

Czy w takiej sytuacji jest on zobowiązany do jakichkolwiek opłat na rzecz właściciela lokalu?

Opłat w rozumieniu czynszu najmu – nie, gdyż przecież umowa najmu już stron nie wiąże. Najemca jest jednakże zobowiązany do zapłaty właścicielowi odszkodowania, potocznie nazywanego opłatą za bezumowne korzystanie z lokalu. Odszkodowanie to należy się właścicielowi w wysokości czynszu, jaki mógłby właściciel uzyskać wynajmując lokal innej osobie. Nie musi być to czynsz w wysokości płaconej przez najemcę w czasie trwania umowy. Może być wyższy. Dodatkowo, jeżeli tak wyliczone odszkodowanie nie pokrywa strat właściciela lokalu, może on domagać się od byłego najemcy dodatkowego odszkodowania. W tym dodatkowym odszkodowaniu chodzi właśnie o opłaty związane z mediami, których w takiej sytuacji były najemca najczęściej nie uiszcza.

W niniejszym wpisie tylko ogólnie starałem się omówić zasady obowiązujące przy zawieraniu umowy najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego z dojściem do prawa własności. Pamiętaj, że każda sytuacja jest inna i wymaga zróżnicowanego podejścia. Jeżeli potrzebujesz pomocy związanej z zawarciem takiej umowy, albo zaistniała potrzeba uszczegółowienia lub rozwinięcia któregokolwiek z elementów związanych z taką umową to zapraszam do kontaktu mailowego, telefonicznego lub osobistego. Chętnie pomogę znaleźć rozwiązanie Twojego problemu.