Eksmisja z lokalu mieszkalnego

Temat eksmisji z mieszkania jest niezwykle istotny z punktu widzenia zarówno najemcy jak i wynajmującego lokal mieszkalny. Co zrobić, kiedy grozi Ci widmo konieczności opuszczenia mieszkania? Czy możliwa jest eksmisja na bruk? Kto może liczyć na lokale socjalne? Tego wszystkiego dowiesz się z poniższego wpisu.

Eksmisja – co to jest?

Eksmisja to nic innego jak nakazanie opuszczenia, opróżnienia i wydania dotychczas zajmowanego lokalu mieszkalnego z uwagi na zakończenie stosunku najmu lub też z innych przyczyn wskazanych w przepisach prawa.

Te inne przyczyny to możliwość rozwiązania przez sąd stosunku prawnego (umowy najmu) z lokatorem lub współlokatorem w sytuacji, gdy lokator narusza obowiązujące zasady korzystania z budynku i mieszczących się w nim lokalu. Zasady te mogą być określone regulaminami (np. wspólnot mieszkaniowych), ale nie muszą. Zasady te wynikają również z obowiązujących powszechne zasad współżycia społecznego. Naruszenie tych zasad musi być rażące lub uporczywe. Oznacza to, że zachowanie lokatora, wykraczające poza normalny porządek domowy, musi znacznie, właśnie w sposób rażący, przekraczać obowiązujące reguły. 

Takie rażące zachowanie może być zachowaniem nawet jednorazowym (dla przykładu wybicie okien korytarzowych, zniszczenie parapetów czy też schodów, dobijanie się w porze nocnej do innych lokalu itp.). Z drugiej strony może być to zachowanie, nawet nieuznane za rażące, ale uporczywe (np. codzienne uderzanie w porze nocnej lub dziennej w rury instalacji wspólnej słyszalne w wielu innych mieszkaniach).

Do wystąpienia z powództwem w tym zakresie upoważniony jest inny lokator zamieszkujący z lokatorem naruszającym obowiązujące reguły, jak i właściciel innego lokalu znajdującego się w budynku, w którym dochodzi do ekscesów.

Pozew o eksmisję byłego małżonka.

Generalnie sąd może nakazać eksmisję byłego małżonka, a nawet małżonka „aktualnego”, ale tylko w określonych sytuacjach. Możesz wystąpić o eksmisje w przypadku kiedy taka osoba, swoim rażące nagannym zachowaniem, uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie. Co należy rozumieć przez pojęcie „rażąco naganne zachowanie – postępowanie”? Właściwie wszystkie zachowania, które uniemożliwiają zamieszkiwanie z taką osobą (wywoływanie awantur, stosowanie przemocy fizycznej, ale i psychicznej wobec domowników, wynoszenie przedmiotów z domu itp.). Sytuacja opisana powyżej dotyczy również każdego innego współlokatora, który zachowuje się w sposób nieodpowiedni, niezgodny z przyjętymi normami i tym samym uniemożliwia dalsze wspólne zamieszkiwanie.

Eksmisja z prawem do lokalu socjalnego.

W każdym przypadku eksmisji sąd rozważa, czy osobie eksmitowanej przysługuje lokal socjalny. Bardziej precyzyjnie mówiąc, sąd orzeka o prawie do najmu lokalu socjalnego.

Co to jest lokal socjalny?

Lokal socjalny musi spełniać następujące warunki:

• musi posiadać odpowiednie wyposażenie (co najmniej instalację wodną i elektryczną), a jego stan techniczny winien umożliwiać zamieszkiwanie w nim,
• powierzchnia pokoi przypadająca na jednego członka rodziny najemcy (w rozumieniu członków wspólnego gospodarstwa domowego), nie może być mniejsza niż 5 m2,
• w przypadku, gdy uprawnionym jest jedna osoba, z którą nie pozostają we wspólnym gospodarstwie domowym inne osoby, powierzchnia minimalna lokalu nie może być mniejsza niż 10 m2.

Dodatkowo, lokal socjalny może być lokalem o obniżonym standardzie z tego względu, że stawka czynszu najmu, takiego lokalu, nie może przekroczyć stawki najniższego czynszu, obowiązującego w zasobie mieszkaniowym gminy.

Należy wskazać, że postępowanie w sprawie o eksmisję, chociaż wydaje się stosunkowo proste, to takie nie jest. Lokator będzie wykorzystywał wszystkie możliwości, aby do eksmisji nie doszło, a jeżeli już, to będzie walczył o przyznanie mu prawa do najmu lokalu socjalnego.

W rzeczywistości bowiem przyznanie osobie eksmitowanej (w rozumieniu opuszczenia lokalu przez najemcę) takiego prawa przesuwa faktyczny termin eksmisji nawet o kilka lat. Dzieje się tak dlatego, że gminy nie dysponują odpowiednią ilością lokali socjalnych i na taki lokal oczekuje się bardzo długo.

Opłata sądowa pozwu o opuszczenie lokalu (eksmisję) nie jest wysoka. Jest to opłata stała w kwocie 200,00 zł.

Komu przysługuje prawo do lokalu socjalnego?

Prawo do najmu lokalu socjalnego przysługuje osobom, które utraciły prawo do najmu lokalu dotychczas zajmowanego. Prawo to obejmuje także osoby, które zajmowały lokal również na podstawie umowy użyczenia. Nadto dotyczy to osób, które wprawdzie zamieszkiwały z najemcą, ale tytułu prawnego do lokalu nie miały, czyli tzw. domowników.

Ustalając prawo do najmu lokalu socjalnego po eksmisji, sąd bada przede wszystkim, jak do tej pory dana osoba lub osoby korzystały z lokalu mieszkalnego (czy dbały w sposób odpowiedni o lokal, czy nie niszczyły urządzeń sanitarnych zainstalowanych w lokalu itp.). Podstawowym jednakże elementem, który podlega ocenie sądu, jest sytuacja materialna i rodzinna osób, którym uprawienie ma przyznać. Rozpatrując wniosek o lokal socjalny, sąd sprawdza kto i jakie ma przychody, czy osoby te mają możliwość pracy, czy pracę wykonują, jaka jest wysokość dochodu na członka rodziny, czy dzieci uczęszczają do szkoły, czy rodzice prawidłowo sprawują opiekę nad dziećmi itp.

Wszystkie te okoliczności są przez sąd rozważane celem ustalenia i oceny czy sytuacja materialna i rodzinna jest szczególna. Szczególna, czyli wymagająca pomocy poprzez przyznanie prawa do najmu lokalu socjalnego dla konkretnej osoby lub rodziny (dotychczasowego najemcy, który utracił prawo do lokalu i domowników wraz z nim zamieszkujących).

Generalną zasadą jest, że niektórym osobom prawo do umowy najmu lokalu socjalnego przysługuje „z urzędu”.

Dotyczy to następujących osób:

• kobiet w ciąży,
• małoletniego (czyli osoby, która nie ukończyła 18 lat),
• osoby niepełnosprawnej, czyli osoby, która orzeczeniem powiatowego lub wojewódzkiego zespołu do spraw orzekania o niepełnosprawności została zakwalifikowana jako osoba ze znacznym, umiarkowanym lub lekkim stopniem niepełnosprawności,
• ubezwłasnowolnionego, czyli osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie (osoba taka nie może samodzielnie wykonywać czynności prawnych) lub częściowo (osoba taka może częściowo samodzielnie wykonywać czynności prawne, ale tylko w drobnych bieżących sprawach życia codziennego) postanowieniem sądu,
• osoby sprawującej opiekę nad ubezwłasnowolnionym, z tym warunkiem, że musi ona z ubezwłasnowolnionym zamieszkiwać,
• osoby obłożnie chorej, czyli osoby, której choroba powoduje istotne i trwałe zakłócenie warunków codziennej egzystencji i wymaga ona stałej opieki lekarskiej,
• emeryta lub rencisty, który spełnia warunki do uzyskania świadczenia z pomocy społecznej (najczęściej chodzi o osoby spełniające kryteria dochodowe zezwalające im na otrzymywanie zasiłku stałego lub okresowego, jak również zasiłku celowego na zakup żywności, leków, odzieży itp.),
• osoby posiadającej status bezrobotnego, czyli bardzo ogólnie mówiąc osoby, która utraciła pracę, zarejestrowała się w odpowiednim urzędzie pracy i nie posiada żadnych innych dochodów. Nie posiada także prawa do emerytury lub renty, przy czym, jeżeli taka osoba jest kobietą – to nie może ukończyć 60 lat, zaś jeżeli jest mężczyzną – to nie może mieć ukończonych 65 lat,
• innej osoby, która spełnia również inne przesłanki, ustalone odpowiednią uchwałą rady gminy.

Czy sąd, każdej osobie mającej wskazany wyżej status, musi przyznać prawo do najmu lokalu socjalnego?

Odpowiedź na tak postawione pytanie brzmi: nie. Sąd może odmówić tym osobom prawa do umowy najmu lokalu socjalnego w następujących przypadkach:

• osoby takie mają możliwość zamieszkać w innym lokalu niż w tym, który dotychczas był przez nich zajmowany – najczęściej do czynienia z taką sytuacją mamy wtedy, kiedy taka osoba posiada inny tytuł prawny do lokalu (np. jest właścicielem lokalu mieszkalnego, który wynajmuje innym osobom),
• sytuacja materialna takiej osoby pozwala na zaspokojenie jej potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Inaczej mówiąc stać taką osobę (wysokie zarobki) na wynajęcie mieszkania, czy też posiada oszczędności zezwalające na zakup mieszkania.

Równocześnie sąd może orzec o braku uprawnienia do umowy najmu lokalu socjalnego, jeżeli eksmisja ma być orzeczona w związku z niewłaściwym zachowaniem się lokatora. Z niewłaściwym zachowaniem się lokatora mamy do czynienia wtedy, kiedy wykazane zostanie, że w sposób rażący i uporczywy wykraczał on przeciwko porządkowi domowemu, czym uniemożliwiał właściwe korzystanie z lokali przez inne osoby. Taka sytuacja może być także w przypadku, gdy lokator swoim zachowaniem (awantury domowe, przemoc psychiczna lub fizyczna wobec domowników) uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie.

Co ciekawe, jeżeli samowolnie zająłeś lokal mieszkalny, przepisy nie zabraniają w takiej sytuacji przyznania Ci prawa do najmu lokalu socjalnego. Sad może przyznać Tobie takie uprawnienie, jeżeli jest to uzasadnione zasadami współżycia społecznego, przy czym muszą w takiej sytuacji zaistnieć szczególne warunki. Najczęściej w takiej sytuacji będą osoby samotnie wychowujące dzieci, będące jednocześnie ofiarami przemocy domowej, bez możliwości podjęcia pracy zarobkowej.

Kto ma obowiązek dostarczyć lokal socjalny?

Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego, w rozumieniu zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego z osobą eksmitowaną, ma gmina.

Jeżeli gmina nie dostarcza lokalu socjalnego osobie eksmitowanej, możliwości właściciela lokalu są niewielkie. Powinieneś interweniować w gminie i niestety czekać. W czasie owego czekania ponosisz jednakże wymierne straty. Nie możesz bowiem swobodnie dysponować swoją własnością, czyli mieszkaniem. Najczęściej osoba eksmitowana nie tylko zaprzestaje płacenia czynszu, ale również przestaje płacić inne opłaty, w tym opłaty za media.

Co zrobić w takiej sytuacji? Sprawa jest skomplikowana. Masz możliwość odzyskiwania pieniędzy na drodze sądowej od osoby eksmitowanej. Masz prawo uzyskać również „wyrównanie” finansowe od gminy, albowiem to przecież na gminie ciąży obowiązek wskazania lokalu socjalnego i zawarcia odpowiedniej umowy najmu. Twoja strata jest możliwa do wymierzenia. 

Postępowania we wskazanym wyżej zakresie są jednak bardzo trudne. Wymagające przeprowadzenie odpowiednich dowodów. W przypadku podjęcia decyzji o wystąpieniu na drogę sądową, moim zdaniem, niezbędne jest uzyskanie przez Ciebie pomocy prawnej. Jeżeli podejmiesz decyzję o wystąpieniu na drogę sądową to najlepiej skorzystać z pomocy adwokata, który w sposób profesjonalny zabezpieczy Twoje prawa i pozwoli na osiągnięcie pożądanego przez Ciebie celu.   

Eksmisja z lokalu mieszkalnego – podsumowanie

Temat eksmisji jest niełatwy do podjęcia, ponieważ wiąże się często z ludzkimi dramatami i negatywnymi przeżyciami. Warto jednak wiedzieć, jakie są przepisy prawne regulujące możliwość eksmisji z lokalu mieszkalnego i jakie istnieją możliwości uzyskania lokalu socjalnego. Jeżeli potrzebujesz profesjonalnej pomocy prawnej w sprawie związanej z eksmisją, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią Adwokatów Czwakiel i Wspólnicy.

Autor

Wiesław Czwakiel

Adwokat, specjalista prawa karnego, gospodarczego, rodzinnego i prawa pracy.