Umowa dzierżawy. Na co zwrócić uwagę przy zawarciu umowy dzierżawy?
Umowa dzierżawy jest obok najmu, drugą najbardziej popularną formą oddawania nieruchomości „w obce ręce”. Podczas zawierania umowy najmu lub dzierżawy można opierać się wyłącznie na przepisach kodeksowych. Sporządzając umowę, warto jednak zapewnić sobie lepszą ochronę niż ta wynikająca z przepisów.
Na czym polega umowa dzierżawy?
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony.
Dzierżawca zaś zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Ten rodzaj umów rozpowszechniony jest w stosunkach wiejskich, gdyż najczęściej obejmuje grunty rolne.
Czynsz dzierżawny.
Pierwszym elementem, który w szczególności interesuje właściciela nieruchomości, jest oczywiście czynsz dzierżawny. Czynsz może być płatny nie tylko w pieniądzach, ale także w świadczeniach innego rodzaju np. może być oznaczony w ułamkowej części pożytków uzyskanych przez dzierżawcę. Możliwe jest również ustalenie przez strony umowy, że czynsz będzie płatny w sposób mieszany.
Strony, w każdym wypadku, powinny w zawieranej umowie jasno i wyraźnie określić sposób i terminy płatności czynszu, określić jego wysokość, a także wskazać czy ustalona w umowie kwota czynszu stanowi kwotę netto czy brutto. Określenie wskazanych elementów ograniczy w znacznym stopniu możliwość powstania sporu na tle należnego czynszu.
Zasady wypowiadania umowy dzierżawy zawartej na czas nieokreślony.
Drugim bardzo ważnym elementem umowy jest ustalenie zasad wypowiedzenia zawieranej umowy. Co do zasady umowy dzierżawy są zawierane na długie okresy czasu – do 30 lat, lub na czas nieokreślony.
Dla umów dzierżawy zawieranych na czas nieokreślony, przepisy przewidują, że wypowiedzenie:
a) gruntu rolnego można dokonać na jeden rok naprzód na koniec okresu dzierżawnego,
b) innej dzierżawy – na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.
Rok dzierżawny liczy się od dnia wydania nieruchomości dzierżawcy, chyba że umowa lub miejscowe zwyczaje stanowią inaczej. Umownie z kolei strony mogą, w ramach swobody umów, uregulować kwestie wypowiedzenia odmiennie.
Przy w braku takich ustaleń umownych, zastosowanie znajdują terminy ustawowe.
Zasady wypowiadania umowy dzierżawy zawartej na czas określony.
Zupełnie inaczej przedstawia się sytuacja w przypadku umów zawartych na czas określony.
W przypadku takich umów wypowiedzenie jest możliwe tylko, jeśli umowa to przewiduje i wyłącznie w określonych w umowie przypadkach.
Jeśli więc strony nie wskażą warunków oraz terminów wypowiedzenia to, co do zasady, nie będzie możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy. Jedyną możliwością wówczas będzie rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.
Niezmiernie istotne jest, więc aby umowa możliwie szeroko określała sytuacje, których zaistnienie umożliwi stronom rozwiązanie umowy. Oczywiście z zachowaniem rozsądnego terminu wypowiedzenia. Warto o tym pamiętać, bo właśnie umowy zawierane na czas określony są najczęściej zawieranymi umowami dzierżawy.
Blog
Podobne artykuły:
