Droga konieczna. Koniecznie ?

Odpowiedź na to pytanie jest jednoznaczna – tak. Ustalenie służebności drogowej jest konieczne, jednakże w określonych przepisami przypadkach. Temat jest bardzo „szeroki”. W niniejszym wpisie podejmę próbę przedstawienia wyłącznie podstawowych zasad obowiązujących przy ustalaniu przebiegu drogi koniecznej.

Przede wszystkim ustalenie drogi koniecznej dotyczy nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do takiej nieruchomości budynków gospodarczych.
Aktualnie nie jest możliwe wyznaczenie działki gruntu bez dostępu do drogi publicznej, jak również podziału nieruchomości.

Ważne: Dostęp do drogi publicznej nie oznacza, że granica każdej działki musi mieć styczność z działką oznaczoną jako droga publiczna. Wydzielenie takiej działki jest możliwe także wówczas, gdy takiej styczności granic nie ma. W takiej sytuacji od razu, wraz z oznaczeniem granic działki, należy wskazać sposób dojazdu to niej, chociażby przez inną działkę lub działki. Geodeta ustala zatem równocześnie dojazdową drogę konieczną obciążającą inne działki gruntu .

Nieruchomość władnąca, a nieruchomość obciążona.


„Władnącą” / lub też izolowaną / jest nieruchomość, która nie ma dostępu do drogi publicznej o ile dąży do ustanowienia służebności drogi koniecznej. Nieruchomość, przez którą na przebiegać droga konieczna jest nieruchomością „obciążoną”. Takich obciążonych nieruchomości może być kilka w tym te, których granice nie stykają się z nieruchomością władnącą.

Kto może żądać ustanowienia służebności drogi koniecznej ?

Nie ma problemu jeżeli nieruchomość władnąca pozostaje w rękach jednego właściciela. To jemu przysługuje takie prawo.
Istnieją jednakże również inne rodzaje własności:
a/. prawo własności może przysługiwać współwłaścicielom w udziałach ułamkowych.
Znowu należy stwierdzić, iż nie ma problemu jeżeli wszyscy współwłaściciele udziałowi żądają ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Jeżeli takiej wspólnej zgody pomiędzy tymi współwłaścicielami nie ma, to większość współwłaścicieli udziałowych posiada legitymację do wystąpienia z takim wnioskiem do sądu. Ponieważ ich prawo do wskazanego wyżej żądania mieści się bowiem w granicach zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
Trochę inna jest sytuacja, jeżeli jeden współwłaściciel, nie posiadający większości udziałów wystąpi z takim wnioskiem. Ma on prawo do takiego działania dlatego, iż wykonuje to prawo jako zmierzające do zachowania prawa dla wszystkich współwłaścicieli.

Uwaga: Nie posiadający większości udziałów w nieruchomości współwłaściciel złożył wniosek o ustanowienie drogi koniecznej. Działał jako wykonujący tzw. czynności zachowawcze. Sprzeciw pozostałych współwłaścicieli posiadających większość udziałów może zniweczyć jego żądanie.

b/. współwłaścicieli może łączyć prawo własności na zasadzie współwłasności łącznej.
Z tym rodzajem współwłasności mamy do czynienia np. w zakresie wspólności majątkowej małżeńskiej / nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków /. Dotyczy to także majątku spółki cywilnej / jeżeli nieruchomość wchodzi w skład tegoż majątku /. W takiej sytuacji uprawnionymi do wystąpienia, z wnioskiem o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest każdy z małżonków. Uprawnionym jest też każdy ze wspólników spółki cywilnej.

Ważne! Możliwość ustalenia służebności drogi koniecznej dotyczy wszystkich nieruchomości. Nieruchomości gruntowej, budynkowej a nawet lokalowej.

Postępowanie sądowe czy umowa?
Zawarcie umowy o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest prawnie możliwe. W praktyce takie umowy nie występują często.
Wynika to:
– ze sprzeczności interesów właścicieli nieruchomości władnącej, którzy dążą do obciążenia innej nieruchomości / zatem pomniejszenia czyjegoś władztwa nad tą nieruchomością / oraz interesów właścicieli nieruchomości, która ma być obciążona / którzy nie chcą dopuścić do takiego obciążenia nieruchomości / choćby z uwagi na to, żę tak obciążona nieruchomość najczęściej traci na swojej wartości,
– wymogu, aby taka umowa została podpisana przez wszystkich współwłaścicieli / bez względu na rodzaj współwłasności / zarówno nieruchomości „żądającej” ustanowienia takiego prawa jak i współwłaścicieli nieruchomości, która ma być obciążona.

Sądowe postępowanie w zakresie ustanowienia służebności drogi koniecznej toczy się w postępowaniu nieprocesowym. Uczestnikami tegoż postępowania są wszyscy właściciele lub współwłaściciele nieruchomości, przez które droga konieczna ma przebiegać.

Ważne: Ustanowienie służebności drogi koniecznej jest również możliwe na prawie użytkowania wieczystego nieruchomości
Uwaga! Roszczenie o ustanowieniu służebności drogi koniecznej nie ulega przedawnieniu.

Uważam, że sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej są dosyć skomplikowane. Przed złożeniem wniosku do sądu, „z ostrożności” najlepiej jest skorzystać z porady adwokata. W przypadku spraw skomplikowanych można uzyskać jego pomoc również w postępowaniu sądowym.
Na początku tegoż wpisu wskazałem, że ustanowienie służebności drogi koniecznej dotyczy nieruchomości, która nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Jak należy rozumieć ten „odpowiedni dostęp” postaram się wyjaśnić w kolejnym wpisie.

Autor

Wiesław Czwakiel

Adwokat, specjalista prawa karnego, gospodarczego, rodzinnego i prawa pracy.