Podstawy zaskarżania uchwał wspólnoty mieszkaniowej.

W poprzednim wpisie wskazywałem ogólnie, jakie czynności zarządu nieruchomością nie wymagają podejmowania uchwał a jakie wymagają podjęcia przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwały. Warto wiedzieć, jakie mogą być podstawy zaskarżenia tak, aby skutecznie zaskarżyć podjętą uchwałę, z którą się nie zgadzamy.

Jakie mogą być podstawy zaskarżenia uchwały wspólnoty?

Podstawą do zaskarżenia uchwały zachodzi wówczas, gdy:

A. Uchwała jest niezgodna z prawem.

Co należy przez to rozumieć? „Niezgodność z prawem” to pojęcie bardzo ogólne. Może to być:

– niezgodność uchwały z przepisami prawa materialnego – najczęściej ustawy o własności lokali np. gdy podjęta zostanie uchwała o tym, że kosztami utrzymania w czystości lub dezynfekcji zsypu na śmieci obciążeni zostaną właściciele lokali od 1 piętra w górę (czyli z pominięciem właścicieli mieszkających na parterze i uzasadnieniem, że oni właściwie ze zsypu nie korzystają i go nie brudzą),

– niezgodność z procedurą dotyczącą podejmowania uchwał – taką niezgodnością będzie, dla przykładu, niepowiadomienie wszystkich właścicieli lokali o zebraniu wspólnoty lub w niewłaściwy sposób policzenie głosów.

B. Uchwała będzie niezgodna z umową właścicieli lokali.

Właściciele lokali mogą w odrębnej umowie zawartej w formie aktu notarialnego określić zasady zarządu nieruchomością wspólną. Mogą chociażby określić zasady uprzywilejowanego korzystania przez poszczególnych właścicieli z części wspólnej nieruchomości np. udzielenie jednemu z właścicieli wyłączności z korzystania z pomieszczenia pralni. Uchwała sprzeczna z takimi umownymi ustaleniami, podlega zaskarżeniu.

C. Uchwała narusza zasady prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną.

Oceny czy uchwała zasady te narusza, dokonuje się, uwzględniając w szczególności, jej celowość gospodarczą, rzetelność oraz gospodarność, która powinna cechować zarządzanie nieruchomością i tym samym znajdować odzwierciedlenie w treści uchwały. Za taką „niegospodarną” uchwałę można uznać np. zakazującą właścicielom poszczególnych lokali samodzielnych działań zmierzających do poprawienia stanu części wspólnych nieruchomości (renowacji balustrad i powierzenie tych czynności firmie zewnętrznej). Z nierzetelna uchwałą mamy do czynienia, gdy została uchwalona w oparciu o nieprawdziwe dane lub „fakty”, które w rzeczywistości nie zaistniały.

D. Uchwała w inny sposób narusza interesy skarżącego właściciela lokalu.

Jest to najczęstsza przyczyna zaskarżania uchwał i temat sam w sobie wymaga odrębnego wpisu, który postaram się w niedalekiej przyszłości opracować. W tym miejscu podejmę próbę bardzo ogólnego wskazania, o co w tym przypadku chodzi. Otóż o uchwale naruszającej interesy członka wspólnoty możemy mówić wówczas, gdy jest ona dla niego niekorzystna, krzywdząca lub narusza jego prawa. Za niekorzystną dla członka wspólnoty uchwałę uważa się również taką, która już w momencie jej podejmowania miała na celu jego pokrzywdzenie lub też wykonanie uchwały doprowadziło do pokrzywdzenia jednego lub kilku właścicieli lokali.

Oczywiście przesłankę naruszenia interesu należy oceniać obiektywnie i ta ocena najczęściej dokonywana jest w świetle zasad współżycia społecznego. Przykładowo uchwała zwiększająca obciążenia finansowe tylko dla części właścicieli lokali będzie niewątpliwe uchwałą naruszającą ich interesy. Często przyczyną sporów jest np. zmiana dotychczasowego sposobu korzystania z piwnic, o ile nie przynależą one do konkretnego lokalu i stanowią część wspólną. W takiej sytuacji konieczne jest szczegółowe rozpoznanie sytuacji pod kątem czy nie nastąpiło pokrzywdzenie jednego z właścicieli lokalu a tym samym uprzywilejowanie innego. Oczywiście oprócz oceny uchwały pod wskazanymi wyżej względami należy także mieć na uwadze jej celowość gospodarczą. Zawsze trzeba mieć również na uwadze, że w przypadku dokonywania oceny w zakresie naruszenia interesów konkretnego właściciela do uznania, iż ten interes został rzeczywiście naruszony, konieczne jest ustalenie znacznej dysproporcji pomiędzy potrzebą ochrony interesu wskazanego i wyrażonego w treści uchwały, a koniecznością zachowania proporcji w ochronie interesu tegoż konkretnego właściciela. 

Uchwała o żądaniu w trybie procesu sprzedaży lokalu na licytacji.

Jedną z najbardziej dotkliwych uchwał, bez wątpienia, uderzającą wprost w interes właściciela lokalu, jest uchwała wyrażająca zgodę na wszczęcie procesu zawierającego żądanie sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Taką uchwałę wspólnota mieszkaniowa może podjąć w sytuacji, gdy właściciel lokalu:

– długotrwale zalega z opłatami,

– wykracza w sposób rażący przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,

– wykracza w sposób uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,

– przez swoje zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości uciążliwym.

Taka uchwała też podlega zaskarżeniu.  Możliwości i przesłanki podjęcia takiej uchwały, jak również obrona właściciela lokalu, którego uchwała dotyczy, wskażę w odrębnym wpisie.

Na dzień ukazania się niniejszego wpisu właściwym do rozpoznawania sprawy zaskarżenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej jest Sąd Okręgowy.  Opłata sądowa wynosi 200,00 zł liczone od każdej zaskarżonej uchwały.

Autor

Wiesław Czwakiel

Adwokat, specjalista prawa karnego, gospodarczego, rodzinnego i prawa pracy.