Najem instytucjonalny lokalu mieszkalnego. Część pierwsza

Najem instytucjonalny lokalu mieszkalnego bez opcji dojścia do własności lokalu.

We wcześniejszych wpisach podjąłem próbę przestawienia zasad dotyczących umowy najmu zawartej na zasadach ogólnych, praw i obowiązków najemcy, oraz wynajmującego na podstawie takiej umowy, a także problemów związanych z zakończeniem umowy najmu, w szczególności dotyczących eksmisji oraz praw do lokalu zamiennego lub socjalnego. Szczegółowo, w odrębnym wpisie, starałem się również przedstawić zasady obowiązujące przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego.

Dzisiejszy wpis dotyczył będzie również umowy najmu, ale już umowy działającej i funkcjonującej jeszcze na innych zasadach – najmu instytucjonalnego.

Analizując obowiązujące, w zakresie tego typu umowy najmu, przepisy prawne regulujące zasady związane z ich zawieraniem i wymogami formalnymi możemy mówić o istnieniu dwóch wariantów takich umów:

I. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego bez możliwości dojścia do własności lokalu,

II. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego z możliwością dojścia do własności lokalu.

Dziś omówię wariant I takich umów, a w poniedziałkowym wpisie wariant II.

Co to jest najem instytucjonalny (bez możliwości dojścia do własności lokalu)?

Najprościej mówiąc, jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego w wyniku, której właściciel lokalu (wynajmujący) oddaje lokal mieszkalny w najem (do używania i korzystania), określonej osobie (najemcy). Umowa najmu instytucjonalnego, tak jak i najmu okazjonalnego, jest jednakże znacznie ograniczona wymogami zawartymi w ustawie regulującej zasady tegoż najmu. Wymogi formalne określone są w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. z 2019 r. poz. 1182 – dalej u.o.p.l.).

Kto może zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego?

Umowę najmu instytucjonalnego może zawrzeć osoba fizyczna, osoba prawna (np. spółka z o.o.), oraz każda inna jednostka organizacyjna, która nie jest osobą prawną (np. spółka partnerska czy komandytowa)będąca właścicielem lokalu mieszkalnego. Oczywiście dotyczy to również tych podmiotów, jako współwłaścicieli takiego lokalu.

Podstawowym warunkiem jest, aby taka osoba, jako wynajmujący lokal mieszkalny, prowadziła działalność gospodarczą z zakresu właśnie wynajmu lokali mieszkalnych. Prowadzenie tego rodzaju działalności gospodarczej powinno znajdować odzwierciedlenie w dokumentach związanych z prowadzeniem tej działalności. Winna być ona wymieniona np. w przypadku osób fizycznych we wpisie w CEDiG, a w przypadku spółki z o.o. we wpisie w KRS.

Uważaj: przed podpisaniem umowy najmu instytucjonalnego sprawdź, czy działalność w zakresie wynajmu lokali mieszkalnych wpisana jest w ewidencji wynajmującego.

Drugą stroną umowy – najemcą – może być tylko osoba fizyczna. Często można spotkać się z sytuacją, gdy np. spółka z o.o. chce wynająć lokal mieszkalny dla swojego pracownika. Stroną takiej umowy byłaby wówczas spółka z o.o. W świetle obowiązujących przepisów nic nie stoi na przeszkodzie, aby zawrzeć umowę najmu ze spółką z o.o. i nawet nazwać ją „umowa najmu instytucjonalnego” wprowadzając niektóre zapisy związane z taką umową. Nie będzie to jednak umowa najmu instytucjonalnego uregulowana przepisami u.o.p.l. Będzie to umowa, do której zastosowanie znajdą odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego. Dlaczego? Otóż dlatego, że najemcą będzie osoba prawna natomiast u.o.p.l. ma na celu, przede wszystkim, ochronę praw osób fizycznych, a nie osób prawnych, jako najemców lokali mieszkalnych.

Czy okres trwania umowy najmu instytucjonalnego jest ograniczony?

Odpowiedź na to pytanie może się wydawać, co najmniej, dziwna. Powinna ona brzmieć: i tak i nie. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego musi być zawarta na czas oznaczony. Czas ten, inaczej niż w przypadku najmu okazjonalnego, nie jest jednakże ograniczony. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby taka umowa została zawarta np. na 20 czy też 30 lat.

W jakiej formie należy zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego?

Umowa najmu instytucjonalnego musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności. Oznacza to także, że wszelkie zmiany takiej umowy (aneksy) również muszą być sporządzone na piśmie, właśnie pod rygorem nieważności. Co to, oznacza? Oznacza to, że jakiekolwiek zmiany umowy, dokonane w formie ustnej, nie będą skuteczne prawnie.

Zasady obowiązujące przy zawarciu umowy najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego.

Bez wątpienia należy uznać, że zasady, obowiązujące przy zawarciu umowy najmu instytucjonalnego, w większym stopniu chronią właściciela lokalu mieszkalnego, jako wynajmującego, niż najemcę takiego lokalu. Tak więc, do umowy najmu instytucjonalnego należy załączyć dokument, stanowiący oświadczenie najemcy lokalu zawierające, co najmniej:

a) Zgodę na poddanie się egzekucji i zobowiązanie się do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem najmu instytucjonalnego, w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Możliwość i podstawy takiego żądania wynajmującego zostaną przedstawione w dalszej części wpisu,

b) Przyjęcie do wiadomości przez najemcę, iż w razie konieczności opróżnienia i wydania lokalu, nie będzie mu przysługiwało prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.

Oświadczenie najemcy musi być sporządzone w formie aktu notarialnego.

Uważaj: nie jest wystarczające notarialne poświadczenie podpisu najemcy pod takim oświadczeniem.

Inaczej, niż przy umowie najmu okazjonalnego, nie jest wymagane wskazanie przez najemcę lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać po opuszczeniu dotychczas zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Czy wynajmujący może pobrać od najemcy kaucję zabezpieczającą?

Przepisy przewidują możliwość uzależnienia zawarcia umowy najmu instytucjonalnego, od wpłaty przez najemcę kaucji zabezpieczającej.

Pobrana przez wynajmującego kaucja ma na celu zabezpieczenie:

– wszelkich należności na rzecz wynajmującego wynikających z umowy najmu tj. opłat czynszu najmu oraz innych opłat związanych z najmem lokalu,

– ewentualnych kosztów, które wynajmujący będzie musiał ponieść w związku z egzekucją prowadzoną w stosunku do najemcy, a mającą na celu usunięcie go z lokalu.

Kaucja nie może przekroczyć 6-ciokrotności miesięcznego czynszu, przy czym dla obliczenia wysokości kaucji, przyjmuje się wysokość miesięcznej stawki czynszu najmu, z dnia zawarcia umowy najmu instytucjonalnego. 

Jak wynajmujący może rozliczać kaucję?

Przede wszystkim pamiętaj, że z zasady, kaucja podlega zwrotowi w terminie miesiąca od dnia opróżnienia lokalu mieszkalnego przez najemcę.

Jeżeli najemca zalega z należnościami związanymi z opłatami za najem lokalu, to wynajmującemu przysługuje:

a. Prawo pobrania z kaucji pieniędzy na pokrycie tych zaległości. Wynajmujący może to zrobić jeszcze w czasie trwania umowy najmu,

b. W przypadku, gdy wynajmujący skorzystał z przysługującego mu prawa i „potrącił” zaległość najemcy z kaucji, to najemca jest zobowiązany do jej uzupełnienia do wysokości pełnej kaucji przysługującej wynajmującemu. Dobrym rozwiązaniem jest przewidzenie możliwości wystąpienia takiej sytuacji i już w umowie najmu instytucjonalnego wpisanie, że w takiej sytuacji najemca ma obowiązek uzupełnienia kaucji w terminie np. 14 dni. Jeżeli taki zapis, o terminie uzupełnienia kaucji, w umowie się nie znajdzie, to wynajmujący ma prawo wyznaczyć najemcy termin do uzupełnienia kaucji. O wyznaczeniu takiego terminu musi zawiadomić pisemnie najemcę.

Zasadą jest także, że kaucja podlega zwrotowi po zakończeniu umowy najmu. Kaucja podlega zwrotowi nie w wysokości faktycznie wpłaconej przez najemcę, ale w wysokości wartości zwaloryzowanej.  Waloryzacja liczona jest w ten sposób, że zwrotowi podlega kaucja stanowiąca iloczyn stawki czynszu najmu z dnia jej zwrotu (najczęściej dnia opuszczenia lokalu przez najemcę) i krotności tej stawki pobranej, jako kaucji, przez wynajmującego.

Czynsz najmu – możliwość podwyżki czynszu.

Wynajmujący ma oczywiście prawo do pobierania czynszu najmu w wysokości stawki czynszu określonej w umowie. Wynajmujący ma także prawo do podwyżki czynszu najmu. Może tego dokonać tylko i wyłącznie, jeżeli warunki i zasady podwyższania czynszu w trakcie trwania umowy, w tej umowie zostały określone.

Uważaj: jeżeli w umowie najmu instytucjonalnego nie określono warunków podwyżki czynszu najmu to wynajmującemu nie przysługuje prawo do podwyższenia stawki czynszu najmu.

Wynajmujący może również pobierać od najemcy opłaty, ale tylko te,które wyłącznie od wynajmującego nie są zależne np. opłaty za energię elektryczna, gaz, wodę odprowadzanie ścieków itp. 

Kiedy umowa najmu instytucjonalnego wygasa lub może ulec rozwiązaniu?

Wygaśnięcie umowy najmu instytucjonalnego następuje z upływem terminu, na który została umowa zawarta.

Umowa ulega rozwiązaniu z upływem terminu jej skutecznego prawnie wypowiedzenia.

Wypowiedzenia umowy może dokonać zarówno wynajmujący jak i najemca.

Strony umowy, przyczyny i przesłanki możliwości wypowiedzenia umowy, winny określić w samej treści umowy. Istnieją jednak przyczyny, które pomimo tego, że nie zostały w umowie wskazane, obowiązują obie strony i wynikają z przepisów u.o.p.l. lub z Kodeksu cywilnego. Tych przyczyn, w umowie, strony nie mogą wyłączyć albowiem są one bezwzględnie obowiązujące.

Przepisy przewidują możliwość wypowiedzenia umowy najmu instytucjonalnego przez wynajmującego, gdy:

 1) Pierwsza grupa związana z zachowaniem się najemcy:

– najemca używa lokalu niezgodnie z zawarta umową np. w mieszkaniu zrobił magazyn części samochodowych lub niezgodnie z jego przeznaczeniem np. w lokalu, który przecież jest lokalem mieszkalnym, rozpoczął działalność gospodarczą polegającą na produkcji odzieży, wykorzystując lokal jako szwalnię,

– najemca zaniedbuje swoje obowiązki i doprowadza do powstania szkód w lokalu np. otwiera w zimie okna doprowadzając do zamarzania instalacji wodno-kanalizacyjnej,

– najemca niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców np. uszkadza windę,

– najemca wykracza, w sposób rażący lub uporczywy, przeciwko porządkowi domowemu, co czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali. Takie zachowanie się najemcy jest najczęstszą przyczyna skutkującą wypowiedzeniem umowy najmu. Chodzi tu o zachowania utrudniające, a niekiedy wręcz uniemożliwiające normalne funkcjonowanie innych lokatorów, takie jak: nocne imprezy alkoholowe, krzyki i wyzywania na korytarzu, blokowanie drzwi wejściowych.

Jeżeli zamierzasz wypowiedzieć umowę, ze wskazanej wyżej przyczyny, to Twoim pierwszym krokiem winno być pisemne wezwanie najemcy do zaniechania nieprawidłowego działania, ze wskazaniem, o jakie zachowania chodzi. Dopiero, gdy Twoje pisemne upomnienie nie odniesie pozytywnego skutku możesz skorzystać ze swojego prawa do wypowiedzenia umowy.

2) Druga grupa związana jest również z zachowaniem się najemcy, lecz związanym z obowiązkami płatniczymi na rzecz wynajmującego:

– najemca nie płaci czynszu,

– najemca zalega z opłatami za używanie lokalu lub opłatami niezależnymi od wynajmującego np. za media.  Zaległość musi dotyczyć opłat wnoszonych właścicielowi mieszkania – wynajmującemu. Jeżeli natomiast najemca ma zawarte odrębne umowy na dostawę mediów / najczęściej takie umowy dotyczą dostaw energii elektrycznej / to jego zaległość za te opłaty, płacone bezpośrednio dostawcy, nie ma wpływu na możliwość wypowiedzenia umowy z tej przyczyny.

W przypadku, gdy zamierzasz wypowiedzieć umowę z przyczyny opisanej powyżej, to możesz to zrobić, gdy:

– zaległość w płatności obejmuje, co najmniej trzy pełne okresy płatności. W zakresie czynszu najmu będzie to najczęściej zaległość za trzy miesiące.

Następnie, aby osiągnąć skutek prawny, masz obowiązek:

– uprzedzenia na piśmie najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy ze wskazując przyczynę ewentualnego wypowiedzenia,

– nadto musisz wyznaczyć najemcy dodatkowy miesięczny termin do uregulowania wszystkich zaległości oraz zapłaty w terminie wszystkich opłat bieżących.

Dopiero, gdy Twoje upomnienie nie odniesie skutku możesz wypowiedzieć umowę najmu z przyczyny wskazanej wyżej.

3) Trzecia grupa związana jest z zachowaniem się najemcy polegającym na tym, że wynajął, podnajął lub oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez Twojej zgody.

Pamiętaj: najemca nie może powoływać się na ewentualną Twoją zgodę udzieloną ustnie. Twoja zgoda musi zostać wyrażona na piśmie.

Bardziej szczegółowo opisałem te przypadki i procedurę tutaj.

Przy ustalaniu zasad obowiązujących w zakresie umowy najmu instytucjonalnego, wyłączono wszystkie inne przypadki możliwości wypowiedzenia umowy, związane ze stanem technicznym budynku, w którym lokal się znajduje oraz sytuacją rodzinną wynajmującego. Przypadki te zostały szczegółowo omówione w poprzednim wpisie. Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby w umowie takie możliwości wypowiedzenia umowy najmu instytucjonalnego zostały przewidziane i określone. Będą one wówczas prawnie skuteczne. 

Uważaj: wypowiadając umowę najmu instytucjonalnego musisz to zrobić pisemnie, określić termin wypowiedzenia, który mnie może być krótszy niż jeden miesiąc. Termin upływa z końcem danego miesiąca kalendarzowego, czyli miesiąca, w którym dokonałeś wypowiedzenia umowy się nie wlicza do biegu tego terminu. Musisz również wskazać przyczynę wypowiedzenia umowy i dopiero po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez Ciebie terminu możesz podjąć działania zmierzające do usunięcia najemcy z lokalu.

Czy najemca ma prawo wypowiedzenia najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego?

Oczywiście najemca również jest chroniony prawnie, aczkolwiek w jego zakresie stosowane są w tym przypadku najczęściej bezpośrednio przepisy kodeksu cywilnego.

Najemca może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli lokal miał wady, które uniemożliwiają jego używanie, także w przypadku, gdy wady te ujawnią się później, a wynajmujący, zawiadomiony o powstaniu wad, ich nie usunie. Taką możliwość ma najemca także w przypadku, gdy wady zagrażają jego życiu lub zdrowiu. We wskazanych wyżej sytuacjach najemca ma prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Co robić w sytuacji, kiedy najemca lokalu nie opuszcza?

W przypadku, gdy najemca, pomimo upływu terminu wypowiedzenia umowy najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego, dobrowolnie nie chce lokalu opuścić Twoje działanie powinno być następujące:

– na piśmie musisz zażądać opróżnienia lokalu przez najemcę. Twój podpis na tym piśmie musi być urzędowo poświadczony (najlepiej przez notariusza). Pismo z takim żądaniem masz obowiązek doręczyć najemcy.

W piśmie tym musisz zawrzeć, co najmniej następujące elementy:

a. Oczywiście wskazanie siebie, jako uprawnionego do żądania oraz określenie osoby najemcy, jako zobowiązanego,

b. Szczegółowe określenie umowy, która wynajmującego z najemcą łączyła (data i miejsce sporządzenia umowy, położenie lokalu będącego przedmiotem umowy),

c.  Wskazanie przyczyny zakończenia trwania umowy / upływ czasu lub przyczyna umowna czy też ustawowa rozwiązania umowy wskazana przez Ciebie w piśmie wypowiadającym umowę /,

d. Wyznaczenie terminu – nie krótszego niż 14 dni – do opróżnienia lokalu przez najemcę. Określony przez Ciebie termin liczy się od dnia doręczenia Twojego żądania najemcy.

Uważaj: w piśmie żądającym opróżniania lokalu przez najemcę powinieneś opisać szczegółowo przyczyny zakończenia czasu trwania umowy. Jest to bardzo ważne albowiem w toku dalszej procedury będziesz się mógł powoływać wyłącznie na przyczyny w tym piśmie wskazane.

Jeżeli najemca w wyznaczonym przez Ciebie terminie nie opuścił lokalu to Twoje działanie powinno wyglądać następująco:

a) Kierujesz wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu zgodę najemcy na poddanie się egzekucji (o tym, jakiej treści oświadczenie najemcy powinno być potwierdzone formą aktu notarialnego pisałem powyżej). Dokument ten stanowi załącznik do łączącej was umowy. Akt notarialny składasz w oryginale.

b) Wystosowane przez Ciebie pisemne żądanie opróżnienia lokalu przez najemcę wraz z dowodem doręczenia żądania najemcy lub dowodem wysłania pisma z takim żądaniem na adres najemcy,

c) Dokument potwierdzający Twój tytuł własności do wynajmowanego lokalu (odpis księgi wieczystej, akt notarialny zakupu lokalu).

Po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu masz prawo skierowania sprawy do komornika celem wszczęcia egzekucji i eksmisji najemcy z lokalu.

Czy najemca jest zobowiązany do opłat za „bezumowne korzystanie” z lokalu?

Jest oczywiste, że pomiędzy wystąpieniem do sądu o nadanie klauzuli wykonalności przez wynajmującego a faktycznym dokonaniem eksmisji przez komornika upłynie, najprawdopodobniej, sporo czasu. Były najemca będzie w tym czasie korzystał z mieszkania. Będzie także korzystał z energii elektrycznej, wody itp.

Czy w takiej sytuacji jest on zobowiązany do jakichkolwiek opłat na rzecz właściciela lokalu?

Opłat w rozumieniu czynszu najmu – nie, gdyż przecież umowa najmu już stron nie wiąże. Najemca jest jednakże zobowiązany do zapłaty właścicielowi odszkodowania, potocznie nazywanego opłatą za bezumowne korzystanie z lokalu. Odszkodowanie to należy się właścicielowi w wysokości czynszu, jaki mógłby właściciel uzyskać wynajmując lokal innej osobie. Nie musi być to czynsz w wysokości płaconej przez najemcę w czasie trwania umowy. Może być wyższy. Dodatkowo, jeżeli tak wyliczone odszkodowanie nie pokrywa strat właściciela lokalu, może on domagać się od byłego najemcy dodatkowego odszkodowania. W tym dodatkowym odszkodowaniu chodzi właśnie o opłaty związane z mediami, których w takiej sytuacji były najemca najczęściej nie uiszcza.

W tym wpisie, tylko ogólnie, starałem się omówić zasady obowiązujące przy zawieraniu umów najmu instytucjonalnego lokalu mieszkalnego. Pamiętaj, że każda sytuacja jest inna i wymaga zróżnicowanego podejścia. Jeżeli potrzebujesz pomocy związanej z zawarciem takiej umowy, albo zaistniała potrzeba uszczegółowienia lub rozwinięcia któregokolwiek z elementów związanych z taką umową, to zapraszam do kontaktu mailowego, telefonicznego lub osobistego. Chętnie pomogę znaleźć rozwiązanie Twojego problemu.