Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego

Uwagi wstępne.

Wiesz już z moich poprzednich wpisów, drogi Czytelniku jakie są podstawowe prawa i obowiązki najemcy oraz wynajmującego. Naturalnie prawem zarówno najemcy, jak i wynajmującego lokal mieszkalny jest prawo do wypowiedzenia, łączącej strony, umowy. Problem w tym, że jako wynajmujący jesteś, w tym swoim prawie do wypowiedzenia umowy, znacznie ograniczony.

Najemcy przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy w ustawowym terminie trzech miesięcy naprzód. W dalszej części wpisu wyjaśnię jak liczy się te terminy. Najemca nie musi też podawać żadnych przyczyn składanego wypowiedzenia.

Wynajmujący zaś wypowiedzenia umowy najmu może dokonać tylko w ściśle określonych przypadkach, które postaram się opisać w dalszej części wpisu. Musisz jednak pamiętać, że w każdym z nich:

• wypowiedzenia umowy musisz dokonać na piśmie. Jakakolwiek inna forma wypowiedzenia (np. ustna) nie wywoła żadnego skutku prawnego,
• w piśmie zawierającym wypowiedzenie umowy najmu masz obowiązek wskazać przyczynę wypowiedzenia.

Jaki jest termin wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego?

Generalną zasadą jest, że umowę najmu może wypowiedzieć zarówno wynajmujący jak i najemca najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przykładowo: jeżeli wypowiedziałeś umowę najmu w dniu 15 marca, to ulegnie ona rozwiązaniu z dniem 30 czerwca. Po prostu miesiąca, w którym wypowiedziałeś umowę, do terminu 3-miesięcznego się nie wlicza.

Z jakich przyczyn możesz umowę najmu lokalu wypowiedzieć?

Przyczyny uzasadniające wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego są szczegółowo w przepisach określone i można je podzielić na kilka podstawowych grup.

Przyczyny wypowiedzenia związane z zachowaniem się najemcy.

Możesz wypowiedzieć umowę jeżeli najemca:

1. używa lokalu niezgodnie z zawartą umową (np. w mieszkaniu zrobił magazyn części samochodowych) lub niezgodnie z jego przeznaczeniem (np. w lokalu, który przecież jest lokalem mieszkalnym, rozpoczął działalność gospodarczą polegającą na produkcji odzieży, wykorzystując lokal jako szwalnię),
2. zaniedbuje swoje obowiązki i doprowadza do powstania szkód w lokalu (np. otwiera w zimie okna, doprowadzając do zamarzania instalacji wod-kan),
3. niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców (np. uszkadza windę),
4. wykracza, w sposób rażący lub uporczywy, przeciwko porządkowi domowemu, co czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali. Takie zachowanie się najemcy jest najczęstszą przyczyną skutkującą wypowiedzeniem umowy najmu. Chodzi tu o zachowania utrudniające, a niekiedy uniemożliwiające normalne funkcjonowanie innych lokatorów takie jak: nocne imprezy alkoholowe, krzyki i wyzywania na korytarzu, blokowanie drzwi wejściowych.

Jeżeli zamierzasz wypowiedzieć umowę najmu, z którejkolwiek z przyczyn wyżej wskazanych, to musisz pamiętać, że Twoim pierwszym krokiem musi być pisemne wezwanie najemcy do zmiany sposobu zachowania. Takie wezwanie powinno mieć charakter upomnienia.

Dopiero gdy Twoje upomnienie nie przyniesie pozytywnego skutku, masz prawo do wypowiedzenia umowy najmu.

Przyczyny wypowiedzenia umowy w związku z zachowaniem się najemcy, lecz związanym z obowiązkami płatniczymi, na rzecz wynajmującego.

• najemca nie płaci czynszu,
• najemca zalega z opłatami za używanie lokalu lub opłatami niezależnymi od wynajmującego np. za media. Zaległość musi dotyczyć opłat wnoszonych właścicielowi mieszkania – wynajmującemu. Jeżeli natomiast najemca ma zawarte odrębne umowy na dostawę mediów (najczęściej takie umowy dotyczą dostaw energii elektrycznej) to jego zaległość za te opłaty, płacone bezpośrednio dostawcy, nie ma wpływu na możliwość wypowiedzenia umowy z tej przyczyny.

Jeżeli przyczyną wypowiedzenia umowy ma być któraś z sytuacji opisanych wyżej, to musisz wcześniej podjąć odpowiednie działania. 

Przede wszystkim zaległość w płatności musi obejmować co najmniej trzy pełne okresy płatności. W zakresie czynszu najmu będzie to najczęściej zaległość za trzy miesiące. Wcześniej pisałem, iż nic nie stoi na przeszkodzie, aby czynsz najmu płacony był w okresach kwartalnych. W takiej sytuacji jednak brak płatności czynszu również musi obejmować trzy okresy – czyli trzy kwartały. Inaczej może to przedstawiać się w płatnościach za media. Jeżeli opłata za dostawę energii elektrycznej (płacona wynajmującemu, a nie zakładowi energetycznemu) rozliczana jest co 2 miesiące, to okres ten wydłuża się już do 6 miesięcy braku płatności. Opłata za wywóz śmieci i odprowadzanie ścieków (również tylko jeżeli płacona jest wynajmującemu) pobierana jest czasami w okresach kwartalnych. Wówczas ten okres wydłuża się do 3 kwartałów, czyli do 9 miesięcy,

W takich sytuacjach masz obowiązek:

• uprzedzenia na piśmie najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy z jednej (lub wszystkich) wskazanej wyżej przyczyny,
• nadto musisz wyznaczyć najemcy dodatkowy miesięczny termin do uregulowania wszystkich zaległości oraz zapłaty w terminie wszystkich opłat bieżących.

Dopiero gdy Twoje upomnienie nie odniesie skutku, możesz wypowiedzieć umowę najmu z przyczyn wskazanych wyżej.

Co w sytuacji, gdy najemca zapłaci część zaległości np. za 2 miesiące?

Jeżeli zapłata została dokonana w wyznaczonym przez Ciebie terminie miesięcznym, to niestety całą procedurę rozpoczynasz od nowa. Nadal bowiem obowiązuje zasada braku płatności za trzy pełne okresy.

Wypowiedzenie umowy w związku z bezprawnym udostępnianiem lokalu.

Umowę najmu możesz wypowiedzieć również wówczas, gdy najemca wynajął, podnajął lub oddanł do bezpłatnego używania lokalu jego część bez Twojej zgody.

Pamiętaj: najemca nie może powoływać się na ewentualną Twoją zgodę udzieloną ustnie. Twoja zgoda musi zostać wyrażona na piśmie.

Wypowiedzenie z przyczyn niezależnych zarówno od wynajmującego jak i najemcy.

Są to przyczyny związane ze stanem nieruchomości, w której znajduje się wynajmowany lokal. Otóż możesz wypowiedzieć umowę najmu jeżeli budynek, w którym lokal się znajduje „idzie” do rozbiórki lub wymaga remontu.

Wydawałoby się, ze w takiej sytuacji wypowiadasz umowę najmu i z najemcą rozstajecie się. Tak jednak jest tylko, gdy budynek podlega rozbiórce. Jeżeli jednak budynek podlega tylko remontowi to Twoje obowiązki, jako wynajmującego, nadal bowiem pozostają. Co więcej, w takiej sytuacji najemca ma wprawdzie obowiązek opuścić i opróżnić zajmowany lokal, ale może przenieść się do lokalu zamiennego. 

Czynsz za lokal zamienny nie może być wyższy od czynszu dotychczasowego bez względu na wyposażenie techniczne w lokalu zamiennym się znajdujące. Koszty tego przeniesienia ponosisz Ty. W tym lokalu zamiennym najemca może przebywać najdłużej rok. Po upływie roku na Tobie spoczywa obowiązek udostępnienia najemcy wyremontowanego lokalu.

Co to jest „lokal zamienny”?

Ponieważ posługuję się tym pojęciem, to pora wyjaśnić, co ono oznacza. Lokal zamienny to lokal położony w tej samej miejscowości, co lokal, który był dotychczas wynajmowany przez najemcę. Lokal ten wyposażony winien być w takie urządzenia techniczne, w które wyposażony był dotychczasowy lokal. Powierzchnia pokoi winna być taka sama, jak w lokalu będącym przedmiotem najmu. Warunek ten jest również spełniony, gdy na jednego członka rodziny wieloosobowej przypada 10 m2, a w przypadku jednej osoby 20 m2. Lokal zamienny może mieć także powierzchnię mniejszą niż wyżej opisaną, ale tylko w przypadku, gdy lokal wynajmowany również miał taką mniejszą powierzchnię.

Wypowiedzenie związane z nie zamieszkiwaniem przez najemcę.

Masz możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu w sytuacji gdy najemca nie zamieszkuje w wynajmowanym lokalu przez okres ponad 12 miesięcy. Termin wypowiedzenia umowy z tej przyczyny wynosi 6 miesięcy. Równocześnie masz możliwość wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego najemcy, któremu przysługuje prawo do innego lokalu (np. prawo własności) położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, przy czym lokal ten musi spełniać warunki lokalu zamiennego.

Czy możesz wypowiedzieć umowę najmu z powodu zamiaru zamieszkania w dotychczas wynajmowanym lokalu?

Oczywiście jako właściciel lokalu masz prawo w nim zamieszkać. Pamiętać musisz jednak, że swoje prawo ograniczyłeś, wynajmując lokal innej osobie. W takiej sytuacji masz jednak prawo wypowiedzieć dotychczasową umowę najmu. Jeżeli z tego prawa skorzystasz, to niestety będą ciążyły na Tobie również pewne obowiązki.

Możesz wypowiedzieć umowę najmu z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia. Musisz pamiętać, że termin ten liczy się w sposób już wyżej wskazany.

Przykładowo: jeżeli wypowiedziałeś umowę najmu w dniu 15 marca, to termin wypowiedzenia upływa z dniem 30 września. Prawo to przysługuje Ci tylko wtedy, kiedy zamierzasz w lokalu zamieszkać.

Takie wypowiedzenie „zamyka” sprawę w sytuacji, gdy wynajmującemu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu. Ów inny lokal musi jednak spełniać wymogi co najmniej lokalu zamiennego (w zakresie powierzchni jak i urządzeń technicznych w nim istniejących).

Jeżeli jednak najemcy prawo do innego lokalu nie przysługuje lub przysługuje mu prawo do lokalu, który nie spełnia wymogą lokalu zamiennego, to wówczas masz problem. Ciąży bowiem na Tobie obowiązek dostarczenia dotychczasowemu najemcy lokalu zamiennego. Jesteś też ograniczony, jeżeli chodzi o wysokość czynszu i opłat, które będą obciążały najemcę lokalu zamiennego. Opłaty te muszą zostać ustalone proporcjonalnie w stosunku do dotychczasowego lokalu wynajmowanego przez najemcę.

Problem z obowiązkiem dostarczenia najemcy lokalu zamiennego możesz rozwiązać poprzez wydłużenie okresu wypowiedzenia umowy najmu. W takiej sytuacji termin wypowiedzenia umowy wynosi 3 lata. Sposób liczenia tego terminu jest taki sam, jak opisano już wyżej.

Czy mogę zmienić zdanie i nie zamieszkać w lokalu?

Realizacja Twojego prawa do wypowiedzenia umowy w tym przypadku jest związana z faktycznym zamieszkaniem przez Ciebie w dotychczas wynajmowanym lokalu. Jeżeli tego nie zrobisz, możesz ponosić negatywne konsekwencje swojego zachowania. W sytuacji gdy nie zamieszkałeś w tym lokalu lub wprawdzie zamieszkałeś, ale opuściłeś lokal wcześniej niż 6 miesięcy po upływie terminu wypowiedzenia umowy najmu, dotychczasowy najemca może żądać od Ciebie (według swojego wyboru):

• powrotu do dotychczas wynajmowanego lokalu na dotychczasowych warunkach lub
• różnicy w czynszu i opłatach, które ponosił i które związane są z lokalem, do którego się przeprowadził, w porównaniu do opłat ponoszonych, a związanych z lokalem, który musiał opuścić.

W obu tych przypadkach koszty przenosin lokatora ponosi w całości właściciel lokalu.

Jako ciekawostkę należy wskazać, że przepisy przewidywały również obowiązek karnej opłaty ustawowej na rzecz najemcy, którą winien zapłacić w takim przypadku właściciel, w wysokości 15 % wartości odtworzeniowej lokalu. Przyjmując wskazane wyżej wyliczenie wartości odtworzeniowej lokalu o powierzchni 45 m2, która wynosiła 167.310 zł, to kara ta stanowiłaby kwotę 25.096,50 zł. Na całe szczęście Trybunał Konstytucyjny uznał ustawowy zapis w tym zakresie za niegodny z Konstytucją.

W lokalu zamierza zamieszkać Twój syn/córka. Czy możesz wypowiedzieć umowę najmu lokalu z tego powodu?

Przepisy umożliwiające wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego związane z sytuacją, kiedy to właściciel zamierza zamieszkać w przedmiotowym lokalu, dotyczą również przypadku, gdy w lokalu zamierza zamieszkać Twoje dziecko. Jest jeden warunek: dziecko musi być pełnoletnie.

Z prawa wypowiedzenia umowy możesz też skorzystać, jeżeli w lokalu zamierzają zamieszkać Twoi dalsi zstępni np. wnuk, prawnuk. Oni jednakże również muszą być już pełnoletni. Także w sytuacji, gdy Twoi wstępni np. ojciec, dziadek zamierzają w lokalu zamieszkać, możesz przysługujące Ci uprawnienie wykorzystać. Dotyczy to również osób pełnoletnich, wobec których masz ustalony obowiązek alimentacyjny (np. brata, siostry).

Co w sytuacji kiedy najemca jest osobą starszą?

Jeżeli najemca, w chwili kiedy otrzymał wypowiedzenie umowy najmu, przekroczył 75 rok życia, to Twoje prawo do wypowiedzenia umowy w terminie trzyletnim ulega ograniczeniu. Jeżeli osoba taka nie ma prawa do innego lokalu, w którym mogłaby zamieszkać (nie ma tu już ograniczeń w zakresie związanym z parametrami lokalu zamiennego) ani też nie ma osób, które zobowiązane są wobec tej osoby do świadczeń alimentacyjnych, to wypowiedzieć umowę oczywiście możesz, jednakże takie wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci najemcy.

Kaucja zabezpieczająca – co to jest i ile powinna wynieść?

Zawierając umowę najmu lokalu mieszkalnego, wynajmujący może żądać wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Jest to jego prawo, a nie obowiązek. Celem kaucji zabezpieczającej, jak sama nazwa wskazuje, jest zabezpieczenie interesów finansowych wynajmującego w przypadku zakończenia trwania umowy najmu. Kaucja ma oczywiście wymiar pieniężny, albowiem pieniądze, wpłacone przez najemcę, pozostają przez czas trwania umowy najmu, w dyspozycji wynajmującego. 

Wynajmujący jest jednocześnie ograniczony, w swoich możliwościach, w rozliczeniu pieniędzy z kaucji gwarancyjnej. Kaucja zabezpiecza wyłącznie należności z tytułu najmu lokalu. Oznacza to, że zabezpiecza nie tylko zapłatę czynsz najmu i innych opłat należnych wynajmującemu, ale także koszty związane z usunięciem uszkodzeń w lokalu powstałych, czy też koszty odnowienia lokalu (jeżeli najemca swoich obowiązków w tym zakresie nie dopełnił).

Kaucja gwarancyjna nie jest pobierana jeżeli umowa najmu dotyczy umowy lokalu zamiennego lub socjalnego.

Jaka jest wysokość kaucji gwarancyjnej?

Wysokość kaucji gwarancyjnej jest zależna od stawki czynszu najmu ustalonej pomiędzy stronami. Kaucja nie może przekraczać 12-krotności stawki czynszu najmu. Dodać należy, że chodzi o wysokość stawki czynszu najmu z dnia zawarcia umowy.

Kiedy i w jakiej wysokości kaucja podlega zwrotowi?

Zasadą jest, że kaucja podlega zwrotowi po zakończeniu najmu. Kaucja podlega zwrotowi nie w wysokości faktycznie wpłaconej przez najemcę, ale w wysokości wartości zwaloryzowanej. Waloryzacja liczona jest w ten sposób, że zwrotowi podlega kaucja stanowiąca iloczyn czynszu najmu z dnia jej zwrotu (najczęściej dnia opuszczenia lokalu przez najemcę) i krotności tej stawki pobranej, jako kaucji, przez wynajmującego.

Dla przykładu: w dniu zawarcia umowy stawka miesięcznego czynszu najmu wynosiła 200,00 zł, a wynajmujący pobrał kaucję w wysokości 2-krotności stawki czynszu, czyli w kwocie 400,00 zł. Miesięczna stawka czynszu najmu w dniu rozliczania kaucji wynosiła 250,00 zł, jej 2-krotność wynosiła zatem 500,00 zł i to w takiej wysokości kaucja winna być zwrócona najemcy. Oczywiście wynajmujący może, z kaucji, potrącić należności z tytułu najmu lokalu, które ciążyły na najemcy, a nie zostały przez najemcę uiszczone.

Ważne: kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca. Termin miesięczny liczy się od dnia opróżnienia lokalu (lub np. jego wykupu).

Zdarza się, że najemca lokalu mieszkalnego nie zamierza go opuścić. Kolejny wpis dotyczy takiej sytuacji – eksmisji z lokalu mieszkalnego. Jak ją przeprowadzić, czym jest lokal socjalny i komu przysługuje? Zapraszam.

Autor

Wiesław Czwakiel

Adwokat, specjalista prawa karnego, gospodarczego, rodzinnego i prawa pracy.