Prawa i obowiązki wynajmującego lokal mieszkalny

Zapraszam do kolejnego artykułu z serii o najmie lokalu mieszkalnego. Wiesz już jakie prawa i obowiązki ma najemca. Z dzisiejszego wpisu dowiesz się, jakie prawa i obowiązki ciążą na wynajmującym mieszkanie, jak dokonywać podwyżek czynszu oraz czego można domagać się od najemcy. Przeczytaj artykuł i poznaj najważniejsze informacje!

Prawo do pobierania czynszu najmu – podstawowe prawo wynajmującego.

Jako wynajmujący lokal mieszkalny masz przede wszystkim prawo do pobierania czynszu najmu. Najczęściej czynsz jest płacony przez najemcę w okresach miesięcznych. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby strony umowy ustaliły płatność czynszu w okresach np. kwartalnych. Masz także prawo do pobierania od najemcy innych opłat niezależnych od Ciebie np. opłat za dostawy do lokalu energii elektrycznej, gazu, wody oraz związanych z odbiorem ścieków i odpadów.

Podwyżka wysokości czynszu najmu, w trakcie trwania umowy.

Ze zgodnym z prawem podwyższeniem czynszu za lokal mieszkalny będziesz miał spore trudności. Musisz zastosować się do zasad wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów (u.o.p.pl). W pierwszej kolejności musisz „zapowiedzieć” chęć podwyższenia czynszu. Robisz to poprzez wypowiedzenie stawki czynszu dotychczasowego. Wypowiedzenie stawki czynszu musi nastąpić w formie pisemnej. Jeżeli tego nie zrobisz na piśmie, to takie ustne wypowiedzenie nie wywoła żadnego skutku prawnego. Termin wypowiedzenia czynszu wynosi 3 miesiące, przy czym do tego terminu nie wlicza się miesiąca, w którym dokonałeś wypowiedzenia.

Przykład: jeżeli złożyłeś pisemne wypowiedzenie czynszu najmu 15 stycznia, to okres wypowiedzenia biegnie od dnia 01 lutego i kończy się 30 kwietnia. Nowy czynsz może zatem obowiązywać od dnia 01 maja.

Niestety nie możesz również dowolnie podwyższyć czynszu. Zasady związane z ograniczeniem twoich możliwości podwyżki czynszu są dosyć skomplikowane. Dokonanie obliczeń, w jakiej wysokości można podwyższyć czynsz, jest bardzo trudne. W mojej codziennej praktyce spotykam się często, z podwyżkami czynszu, nie popartymi żadnym uzasadnieniem. Jest to, z prawnego punktu widzenia, działanie nieprawidłowe.

Podstawowe reguły podwyżki czynszu.

W tym miejscu warto przedstawić generalne zasady, dotyczące podwyżki czynszu, przez osobę wynajmującą lokal mieszkalny:

1. podwyżka czynszu w skali roku nie powinna przekraczać 3% wartości odtworzeniowej lokalu,
2. jeżeli chcesz podwyższyć czynsz, przekraczając wskazaną wyżej granicę, możesz to zrobić tylko we wskazanych w u.o.p.l przypadkach:
   
   a) gdy wysokość podwyżki czynszu nie przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem z roku poprzedniego,
   b) gdy jako właściciel nie uzyskujesz przychodów z czynszu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk – przy czym opisana w tym punkcie możliwość jest obwarowana jeszcze innymi warunkami:
   
   – wzrost związany ze zwrotem kapitału nie przekracza w skali roku 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę lub zakup lokalu,
   – wzrost związany ze zwrotem kapitału nie przekracza 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową,
   – zysk (wyliczony przez Ciebie) jest godziwy.    

Jak sam widzisz, jest to sprawa dość skomplikowana, a co gorsza, niestety odrobinę niejasna. Istnieje bowiem problem z jednoznacznym rozumieniem zapisu ustawowego o „godziwym zysku”.

Co to jest wartość odtworzeniowa lokalu mieszkalnego?

Wartość odtworzeniową lokalu mieszkalnego określamy w ten sposób, że mnożymy powierzchnię użytkową lokalu przez 3% wskaźnik przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Wskaźnik ten określa wojewoda i podaje go do publicznej wiadomości w dzienniku urzędowym. Wskaźnik ten jest korygowany co pół roku.

Jak obliczyć ów 3% wskaźnik wartości odtworzeniowej lokalu mieszkalnego?

Przykład: Wskaźnik ogłoszony przez Wojewodę Dolnośląskiego dla okresu 01.10.2015 r. – 31.03.2016 r. dla miasta Wałbrzych wynosił 3.718 zł. Mieszkanie, które wynajmujesz, ma powierzchnię użytkową 45 m2. Wartość użytkowa Twojego lokalu mieszkalnego w tym okresie wynosiła zatem 167.310 zł (45 x 3.718 zł). 3% wartości odtworzeniowej stanowi kwotę 5.019,30 zł. Podwyżka czynszu w skali roku nie powinna zatem przekraczać tej kwoty.

Warto zaznaczyć, że to nie jest jeszcze koniec. Skoro poinformowałeś już pisemnie najemcę o planowanej podwyżce czynszu, to najemcy przysługuje prawo zażądania od Ciebie uzasadnienia tej podwyżki. Jeżeli najemca takie prawo zgłosił, to masz 14 dni na udzielenie mu odpowiedzi. W odpowiedzi na żądanie musisz uzasadnić przyczynę podwyżki, ale także przedstawić jej kalkulację. Musisz to zrobić na piśmie. Jeżeli tego nie zrobisz pisemnie, to cała dotychczasowa procedura nie wywoła żadnego skutku prawnego. Podwyżki czynszu zatem nie będzie.

To jeszcze jednak nadal nie jest koniec drogi, przez którą musisz przejść. Najemca może bowiem w terminie 2 miesięcy, od dnia dokonania przez Ciebie wypowiedzenia, wybrać dwie drogi działania:

• odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki. Skutkiem odmowy jest zakończenie stosunku najmu z upływem okresu wypowiedzenia.
• zakwestionować Twoją podwyżkę. Najemca może złożyć do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo też jest zasadna, ale w innej wysokości – nie w takiej wysokości, która Ty wskazałeś. Niestety – wykazanie zasadności podwyżki czynszu i jej zgodności z przepisami, w postępowaniu sądowym, leży po Twojej stronie.

Z doświadczenia mogę powiedzieć, że procedura w takich sprawach jest długotrwała.

Jaki czynsz należy się wynajmującemu, w trakcie trwania, wskazanych wyżej procedur, związanych z podwyżką czynszu najmu?

Wysokość czynszu najmu w tym czasie zależy od zachowania się najemcy. Jeżeli więc najemca:

• odmówił na piśmie przyjęcia podwyżki, to do czasu rozwiązania umowy płaci czynsz w dotychczasowej wysokości,
• złożył pozew do sądu, to płaci czynsz w dotychczasowej wysokości, do czasu prawomocnego zakończenia postępowania sądowego,
• ani nie odmówi na piśmie przyjęcia podwyżki, ani nie skieruje sprawy na drogę postępowania sądowego, to jest zobowiązany do opłaty czynszu w kwocie wskazanej w podwyżce, oczywiście po upływie okresu wypowiedzenia.

Stwierdzenie przez sąd, iż podwyżka zaproponowana przez Ciebie jest zasadna lub też zasadna jest tylko w części, powoduje nałożenie na najemcę obowiązku zapłaty różnicy, jaka istnieje pomiędzy starą a nową stawką czynszu najmu. Różnica, w wysokości czynszu, jest liczona od dnia upływu terminu wypowiedzenia przez Ciebie dotychczasowej stawki czynszu najmu.

W jakich odstępach czasu możesz podwyższać czynsz najmu?

Niestety znowu trzeba stwierdzić, że w swoim prawie do podwyżki czynszu najmu, jesteś ograniczony również, co do ilości podwyżek, jak i czasu ich dokonania. Podwyżka czynszu nie może być dokonana częściej niż raz na sześć miesięcy. Termin ten jest liczony od dnia, w którym nastąpiła poprzednia podwyżka czynszu najmu. Zasada opisana wyżej nie obowiązuje w zakresie innych opłat niezależnych od wynajmującego (np. opłat za energię elektryczną, gaz, wodę czy też odbiór ścieków).

Obowiązki wynajmującego mieszkanie.

Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest udostępnienie (wydanie) najemcy lokalu oraz umożliwienie korzystania z mediów (prąd, gaz, woda itp.). Przekazanie lokalu winno nastąpić protokolarnie. W sporządzonym (wspólnie z najemcą) protokole należy dosyć dokładnie opisać lokal, wskazując jego powierzchnię i położenie. Przede wszystkim powinno się jednak określić jakie instalacje i urządzenia w lokalu się znajdują oraz opisać ich stan techniczny, a także, w miarę możliwości, ich stopień zużycia. Tak sporządzony protokół będzie w przyszłości stanowił podstawę do rozliczeń, pomiędzy wynajmującym a najemcą, po zakończeniu umowy najmu.

Obowiązki właściciela budynku.

Zdecydowanie większe obowiązki ciążą na Tobie jeżeli jesteś właścicielem budynku, w którym wynajmujesz lokal mieszkalny najemcy. Ciążą na Tobie nie tylko obowiązki związane z lokalem podlegającym wynajmowi, ale także związane z „funkcjonowaniem” całego budynku. Jesteś bowiem zobowiązany do zapewnienia prawidłowego i sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z całym budynkiem. Instalacje i urządzenia muszą działać w sposób umożliwiający najemcy korzystanie z nich np. w zakresie energii elektrycznej, wody ciepłej i zimnej, kanalizacji. Oczywiście, jeżeli budynek ma np. kilka pionów wodociągowych podłączonych do kilku lokali mieszkalnych, to obowiązek ten dotyczy tylko tych części instalacji, które „dochodzą” do lokalu wynajmowanego (jeżeli pozostałe lokale są wyłączone z używania). Jesteś także zobowiązany do utrzymywania w czystości i porządku pomieszczeń wspólnych budynku oraz otoczenia tegoż budynku. Na Tobie spoczywa również obowiązek napraw uszkodzeń budynku, o ile nie zostały one spowodowane działaniem najemcy.

Obowiązki właściciela lokalu.

Podobne obowiązki ciążą na Tobie w sytuacji, gdy właścicielem budynku nie jesteś, ale jesteś tylko właścicielem mieszkania. Twoim obowiązkiem jest także dokonywanie napraw lokalu (jeżeli konieczność dokonania napraw nie wynikała z niewłaściwego korzystania z lokalu przez najemcę). Dodatkowo musisz dokonywać napraw lub nawet wymiany instalacji, w tym także wyposażenia technicznego, które związane są z lokalem. Zakres tych Twoich obowiązków jest określony obowiązkami ciążącymi na najemcy. Obowiązki najemcy opisałem szeroko we wpisie o prawach i obwiązkach najemcy. Innymi słowy, to co nie obciąża najemcy, obciąża Ciebie.

Przede wszystkim masz obowiązek:

– naprawy, a w razie konieczności nawet wymiany, wewnętrznych instalacji wodociągowej (zimnej wody), gazowej oraz ciepłej wody. Oczywiście wymiana tych instalacji uwarunkowana jest możliwością korzystania z nich przez najemcę, a tym samym, w ogóle, możliwością korzystania z wynajmowanego lokalu. Nie masz jednak obowiązku wymiany armatury i wyposażenia, które z tymi instalacjami są związane,

– naprawy, a w razie konieczności wymiany, wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej oraz instalacji centralnego ogrzewania (obowiązek dotyczy również grzejników),

– naprawy lub wymiany (w razie potrzeby) instalacji elektrycznej,

– wymiany, ale już nie naprawy, stolarki okiennej i drzwiowej, pieca gazowego, a także podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych. Na Tobie spoczywa również obowiązek wymiany tynków.

Obowiązki i prawa wynajmującego – podsumowanie

Powyżej przedstawione zostało obszerne podsumowanie obejmujące najważniejsze prawa i obowiązki wynajmującego lokal mieszkalny. Jak widzisz działanie w zgodzie z przepisami nie jest prostą sprawą. Musisz jednak pamiętać, że każdą umowę najmu, możesz zmienić w dowolny sposób za porozumieniem stron. Dotyczy to wszystkich jej aspektów – najmu, wypowiedzenia, rozliczenia nakładów.

Jeżeli masz problem obejmujący kwestie najmu, zachęcamy do skontaktowania się z naszą Kancelarią. Znajomość przepisów regulujacych tą problematykę, pozawala nam ocenić prawidłowość zapisów znajdujących się w umowie i zaproponować rozwiązania korzystne dla Ciebie.

W kolejnym wpisie dowiesz się jak wypowiedzieć umowę najmu. Przekonasz się, że podobnie jak podwyżka czynszu, nie jest to takie proste, jak się na pierwszy rzut oka wydaje.

Autor

Wiesław Czwakiel

Adwokat, specjalista prawa karnego, gospodarczego, rodzinnego i prawa pracy.