Prawa i obowiązki najemcy lokalu mieszkalnego

Regulacja zasad współpracy pomiędzy najemcą a wynajmującym to kwestia niezwykle istotna. Oprócz konkretnych zapisów w umowie, istnieją bowiem odgórne przepisy, mające znaczący wpływ na kształt stosunku obydwu stron. W dzisiejszym wpisie skupię się na prawach i obowiązkach najemcy. Będąc po jednej i drugiej stronie, warto wiedzieć do przestrzegania jakich reguł skłaniają aktualne przepisy. 

Jakie więc są podstawowe prawa i obowiązki najemcy lokalu mieszkalnego?

Podstawowym prawem najemcy mieszkania jest żądanie możliwości zamieszkiwania w wynajmowanym lokalu, czyli żądanie wydania lokalu mieszkalnego przez wynajmującego. Najemca ma także prawo wymagać od wynajmującego umożliwienia korzystania z mediów (energii elektrycznej, wody gazu itp.).

Podstawowym obowiązkiem najemcy jest dokonywanie opłat czynszu najmu i wszystkich innych opłat związanych z wynajmowanym lokalem (za zimną i ciepłą wodę, energię elektryczną, wywóz śmieci itp.). W tym miejscu krótko tylko zwrócę uwagę, że za realizację wskazanego wyżej obowiązku realizacji płatności czynszu i opłat odpowiedzialne są, solidarnie z najemcą, również osoby pełnoletnie stale wspólnie z nim zamieszkujące w wynajmowanym lokalu. Więcej na ten temat opiszę we wpisie związanym z odzyskiwaniem niezapłaconych należności czynszowych i eksmisji.

Oprócz tego obowiązku, najemcę obciąża również:

• utrzymywanie lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym,
• dbanie oraz ochrona przed dewastacją lub uszkodzeniem części wspólnych budynku np. klatek schodowych, korytarzy itp.

Dodatkowo najemca ma obowiązek naprawy i konserwacji:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz płytek ceramicznych bądź szklanych,
• okien i drzwi,
• mebli, które zostały trwale wbudowane w substancję lokalu (np. zabudowana szafa wnękowa, przy czym w tym zakresie najemca został obciążony nawet, w razie konieczności, wymianą tych mebli,
• wskazane obowiązki naprawy i konserwacji oraz dodatkowo obowiązek dokonania wymiany, dotyczą trzonów kuchennych i kuchni, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek (w całości z syfonami i bateriami),
• instalacji elektrycznej, z tym że wymiana, w razie konieczności, tej instalacji obciąża wynajmującego,
• pieców węglowych i akumulacyjnych (w tym wymiany ich zużytych części),
• etażowego centralnego ogrzewania, przy czym jeżeli centralne ogrzewanie nie zostało zainstalowane na koszt wynajmującego, to najemcę obciąża również obowiązek wymiany takiego ogrzewania, gdy taka potrzeba zaistnieje,
• przewodów kanalizacji sanitarnej, z obowiązkiem niezwłocznego usuwania ich niedrożności.

W zakresie pozostałych elementów wyposażenia, najemca zobowiązany jest do ich naprawy i konserwacji poprzez malowanie lub tapetowanie ścian i sufitów, a także malowania okien i drzwi.

Rozliczenia po zakończeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Jako najemca lokalu mieszkalnego po zakończeniu najmu masz obowiązek odnowienia lokalu, którego byłeś najemcą. Co to oznacza? Przepisy szczegółowo nie określają, co należy rozumieć przez odnowienie lokalu. Najczęściej przyjmuje się, że lokal został odnowiony jeżeli ściany i sufity zostaną pokryte nową farbą. Jeżeli zniszczyłeś w trakcie trwania najmu, ponad miarę normalnego zużywania, podłogę lub drzwi, to należy położyć na nie także nową powłokę lakierniczą lub nawet je wymienić. Twoim obowiązkiem jest także poczynienie napraw, które w trakcie trwania najmu należały do Twoich obowiązków. O tych obowiązkach pisałem już wyżej. Naprawy te związane są z podłogami, posadzkami, wykładzinami itp.

Trochę inaczej przedstawia się sprawa z kuchenkami gazowymi lub elektrycznymi, podgrzewaczami wody czy to gazowymi (tzw. junkersy) czy też elektrycznymi, wannami, brodzikami i umywalkami, jak również z armaturą zezwalająca na korzystanie z tych urządzeń. Z tym rozliczeniem jest najwięcej problemów. Najemca ma bowiem obowiązek, jeżeli elementy infrastruktury wraz z armaturą, o której wyżej pisałem, zostały zużyte, zwrócić ich równowartość wynajmującemu. Jeżeli jednakże najemca dokonał wymiany tych elementów, to wówczas to najemcy przysługuje zwrot wartości tych urządzeń, ale obliczany w specyficzny sposób. 

Otóż wartość taką oblicza się w ten sposób, że ustala się wartość takiego urządzenia (z uwzględnieniem jego zużycia) w dniu oddania lokalu w najem, a następnie ustala się wartość tego nowego urządzenia zainstalowanego przez najemcę w trakcie trwania umowy najmu i pozostawianego wynajmującemu (również z uwzględnieniem zużycia tegoż elementu). Różnica pomiędzy tymi wartościami (o ile istnieje) podlega zwrotowi na rzecz najemcy. Obie wartości rozlicza się według cen z dnia rozliczania, czyli najczęściej z dnia rozwiązania umowy najmu.

Z tak przyjętego sposobu rozliczeń stron umowy najmu widać jak ważne jest sporządzenie szczegółowego (opisowego, z uwzględnieniem określenia stopnia zużycia poszczególnych elementów lokalu) protokołu zdawczo-odbiorczego z przekazania lokalu, w dniu jego wynajęcia.

Czy można domagać się zwrotu pieniędzy za prace przeprowadzone w lokalu?

Jeżeli w lokalu przeprowadziłeś prace remontowe, które obciążały Ciebie jako najemcę, to nie możesz żądać zwrotu wartości tych prac. W przypadku gdy wykonałeś prace, które ulepszyły lokal (np. wymieniłeś na swój koszt okna, które były zniszczone) to jak najbardziej zwrot kosztów tych prac Tobie przysługuje. Muszą jednakże być spełnione pewne warunki. Przede wszystkim na dokonanie ulepszeń lokalu musisz mieć pisemną zgodę wynajmującego (oczywiście wyrażoną przed rozpoczęciem tych prac). Pisemna zgoda wynajmującego może być także zawarta w umowie najmu, w której to, również wspólnie, określony zostać powinien sposób rozliczeń tych prac ulepszających.

W sytuacji, gdy brak było zgody wynajmującego na dokonanie ulepszeń w lokalu, a co za tym idzie, brak było również pisemnego ustalenia sposobu rozliczeń, to:

• wynajmujący może żądać, aby najemca usunął dokonane ulepszenia. Oczywiście takie żądanie musi być racjonalne i usunięcie ulepszeń nie może naruszać substancji lokalu (w podanym przypadku wynajmujący nie może żądać usunięcia okien, które wymieniłeś),
• wynajmujący może ulepszenia zatrzymać (nawet gdy ich usunięcie nie naruszałoby substancji lokalu). Wartość tych ulepszeń zobowiązany jest jednak zwrócić najemcy. Wartość nakładów ulepszających oblicza się, z uwzględnieniem stopnia zużycia tych nakładów, według stanu istniejącego w dniu opróżnienia wynajmowanego lokalu.

Jak doręczać korespondencję najemcy lub wynajmującemu?

Z doręczaniem korespondencji problemy ma najczęściej wynajmujący. Najemca może unikać odbioru korespondencji, przewidując i obawiając się, że zawiera ona podwyżkę stawki czynszu najmu lub też wypowiedzenie umowy najmu.

Zasadą jest, że wynajmujący wysyła korespondencję na adres wskazany w umowie najmu przez najemcę. Jeżeli w trakcie trwania umowy najmu adres wskazany przez najemcę uległ zmianie, to korespondencja winna być wysyłana na ten nowy adres. Jeżeli najemca nie wskazał innego adresu, niż znajdujący się w umowie, to brak odbioru korespondencji przez najemcę, w takiej sytuacji, nie ma prawnego znaczenia, albowiem mamy tu do czynienia z tak zwanym doręczeniem zastępczym, czyli domniemaniem, że Twoja korespondencja (zawierająca Twoje oświadczenie woli) do najemcy dotarła.

Ważne jest również to, że przesłanie korespondencji sądowej na adres najemcy z umowy lub ostatni przez najemcę wskazany (w przypadku sprawy cywilnej z najemcą), pomimo braku odbioru korespondencji przez najemcę, będzie dla Ciebie i sądu skuteczne a przesłana korespondencja będzie traktowana jako doręczona najemcy.

Wydaje się niestety, że wskazany wyżej sposób doręczania korespondencji (domniemanie doręczenia) nie zakończy całego postępowania doręczeniowego. Ma to związek z nowelizacją przepisów postępowania cywilnego w zakresie doręczeń, która weszła w życie dnia 07.11.2019 r. Domniemanie doręczenia będzie bowiem skuteczne tylko wtedy, gdy najemca odmówi odbioru korespondencji i taka adnotacja znajdzie się na przesyłce zwróconej do sądu. W innym przypadku sąd najprawdopodobniej zarządzi wykonanie tzw. doręczenie zastępcze przez komornika. 

Co to oznacza? Otóż oznacza to, że ciężar doręczenia korespondencji spadnie częściowo na Ciebie a częściowo na komornika. Sąd przekaże Ci korespondencję skierowaną do najemcy, jako pozwanego (np. odpis Twojego pozwu), a Ty musisz zlecić doręczenie tej korespondencji komornikowi. Oczywiście komornikowi za czynność doręczenia będziesz musiał zapłacić.

Prawa i obowiązki najemcy mieszkania – podsumowanie

Znasz już podstawowe prawa, a także obowiązki najemcy, więc łatwiej Ci będzie zawrzeć,korzystną umowę, patrząc z perspektywy przyszłego lokatora w wynajmowanym mieszkaniu. Chcesz dowiedzieć się więcej o prawach i obowiązkach spoczywających na wynajmującym? Zapraszamy do kolejnego wpisu z serii o najmie!

W tym wpisie dowiesz się z kolei wszystkiego o wypowiedzeniu umowy najmu.

Jeżeli potrzebujesz pomocy w konstrukcji umowy lub konsultacji dotyczącej konkretnych zapisów, zapraszamy do kontaktu.

Autor

Wiesław Czwakiel

Adwokat, specjalista prawa karnego, gospodarczego, rodzinnego i prawa pracy.