Najem okazjonalny lokalu mieszkalnego

We wcześniejszych wpisach podjąłem próbę przestawienia zasad dotyczących umowy najmu zawartej na zasadach ogólnych, praw i obowiązków wynajmującego i najemcy, a także problemów związanych z zakończeniem umowy najmu, w szczególności dotyczących eksmisji oraz praw do lokalu zamiennego lub socjalnego. Niniejszy wpis poruszy temat również najmu ale dotyczył będzie umowy opartej i funkcjonującej na innych zasadach – najmu okazjonalnego.

Co to jest najem okazjonalny ?

Ogólnie rzecz ujmując jest to umowa najmu lokalu mieszkalnego w wyniku, której właściciel lokalu (wynajmujący) oddaje lokal mieszkalny w najem, czyli do używania i korzystania, określonej osobie – najemcy. Umowa najmu okazjonalnego jest jednakże znacznie ograniczona wymogami zawartymi w ustawie regulującej zasady tegoż najmu. Wymogi formalne określone są w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. z 2019, poz.1182 – dalej u.o.p.l.).

Uważaj: zasady wskazane w niniejszym wpisie dotyczą umów najmu okazjonalnego zawartych od dnia 11.09.2017 r.. W zakresie umów zawartych przed tym dniem zastosowanie mają przepisy ówcześnie obowiązujące, w tym również te dotyczące procedury cywilnej.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego ?

Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć osoba fizyczna będąca właścicielem lokalu (oczywiście dotyczy to również współwłaścicieli lokalu), z tym zastrzeżeniem że osoba taka nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Nie jest zatem możliwe zawarcie takiej umowy przed podmiot prawa handlowego np. spółkę z o.o..

Z drugiej strony umowy najemcą może być też tylko osoba fizyczna. Często można spotkać się z sytuacją gdy np. spółka z o.o. chce wynająć lokal mieszkalny dla swojego pracownika. Stroną takiej umowy byłaby wówczas spółka z o.o. W świetle obowiązujących aktualnie przepisów  nie jest możliwe zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego przez taką spółkę.

Czy okres trwania umowy najmu okazjonalnego jest ograniczony ?

Umowa najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego musi być zawarta na czas oznaczony, który nie może przekraczać 10 lat. Takiej umowy nie możesz zawrzeć na czas nieoznaczony/nieokreślony.

W jakiej formie należy zawrzeć umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego ?

Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na piśmie. Wszystkie zmiany takiej umowy, czyli aneksy również muszą być sporządzone na piśmie. Jeżeli forma pisemna umowy lub jej zmian nie zostanie zachowana, to umowa lub jej zmiany są nieważne czyli prawnie nieskuteczne.

Zasady obowiązujące przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego.

Nie ulega wątpliwości, że zasady obowiązujące przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego w większym stopniu chronią właściciela lokalu mieszkalnego, jako wynajmującego, niż najemcę takiego lokalu.

Do umowy najmu okazjonalnego muszą być załączone następujące dokumenty:

1) Oświadczenie najemcy lokalu, że w przypadku, gdy umowa wygaśnie (wraz z upływem terminu, na który została zawarta) lub ulegnie rozwiązaniu (wraz z upływem terminu wypowiedzenia umowy) opróżni on i wyda lokal wynajmującemu w terminie wskazanym przez tegoż wynajmującego. W tym oświadczeniu  przyszły najemca, w zakresie opróżnienia i wydania lokalu, poddaje się egzekucji. Oświadczenie najemcy musi być sporządzone w formie aktu notarialnego.

Uważaj: nie jest wystarczające notarialne poświadczenie podpisu najemcy pod takim oświadczeniem.

2) Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać w przypadku, gdy wszczęta i przeprowadzona zostanie jego egzekucja z dotychczas zajmowanego lokalu mieszkalnego,

Uważaj: chociaż przepisy tego nie przewidują, bezpieczniej dla wynajmującego jest umieszczenie wskazania lokalu, o którym mowa wyżej, już w oświadczeniu złożonym przez najemcę, w formie aktu notarialnego,

3) Oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej inny tytuł prawny do lokalu wskazanego przez najemcę o wyrażeniu zgody na zamieszkiwanie w tym lokalu przez najemcę i inne osoby z nim zamieszkujące w tym wskazanym lokalu, w przypadku zaistnienia okoliczności związanych z koniecznością realizacji prawa wynajmującego do egzekucji najemcy,

Uważaj: jako wynajmujący masz prawo żądać aby podpis takiej osoby pod złożonym oświadczeniem został notarialnie poświadczony. Polecam skorzystanie z takiej możliwości.

Co w sytuacji gdy najemca i osoby z nim zamieszkujące stracą możliwość zamieszkania we wskazanym w w/w oświadczeniu lokalu ?

Jeżeli najemca uzyskał informację o tym, że w dotychczas wskazywanym lokalu nie ma możliwości zamieszkania, ma on obowiązek wskazania innego lokalu.  Obowiązek ten musi być  wykonany przez najemcę w terminie 21 dni od dnia uzyskania w/w informacji. Jeżeli najemca tego obowiązku nie dopełnił, to wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego przed upływem wskazanego w umowie okresu trwania umowy. Takie prawo przysługuje również wynajmującemu, jeżeli najemca w terminie tych 21 dni nie przedłoży oświadczenia właściciela lub osoby posiadającej prawo do nowo wskazanego lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim przez najemcę i osoby z nim mieszkające.

Czy wynajmujący może pobrać od najemcy kaucję zabezpieczającą (gwarancyjną)?

Przepisy przewidują możliwość uzależnienia zawarcia umowy najmu okazjonalnego od wpłaty przez najemcę kaucji zabezpieczającej. Pobrana przez wynajmującego kaucja ma na celu zabezpieczenie:

– wszelkich należności na rzecz wynajmującego wynikających z umowy najmu / tj. opłat czynszu najmu, innych opłat, odnowienia mieszkania, jeżeli najemca tego obowiązku nie wypełnił itp. /,

– ewentualnych kosztów, które wynajmujący będzie musiał ponieść w związku z egzekucją prowadzoną w stosunku do najemcy, a mającą na celu usunięcie go z lokalu.

Kaucja nie może przekroczyć 6-ciokrotności miesięcznego czynszu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia i wydania lokalu przez najemcę. Wynajmującemu przysługuje prawo potrącenia zaległości najemcy, wynikających z łączącej ich umowy najmu okazjonalnego, z kaucji gwarancyjnej.

Czynsz najmu – w jakiej wysokości, możliwości podwyżek.

Wynajmujący ma oczywiście prawo do czynszu najmu w wysokości stawki czynszu określonej w umowie. Może również pobierać od najemcy opłaty, które od wynajmującego nie są zależne np. opłaty za energię elektryczna, gaz, wodę odprowadzanie ścieków itp.  Strony umowy mogą jednak ustalić, że najemca opłat tych nie będzie ponosił a wynajmujący uwzględni te opłaty w wysokości stawki czynszu najmu. Wynajmujący może od najemcy pobierać również inne opłaty, ale tylko wtedy, gdy zostały one wyraźnie wskazane i ich wysokość określono w umowie.

Jako wynajmujący masz możliwość podwyższania stawki czynszu najmu. Podwyższać czynsz najmu możesz tylko w sposób i na warunkach wskazanych w umowie.

Uważaj: jeżeli w umowie nie ustalono możliwości podwyższania stawki czynszu najmu, to przez czas trwania umowy nie masz prawa czynszu najmu podwyższyć.

Zakończenie czasu trwania umowy czynszu najmu okazjonalnego.

Umowa czynszu najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego może ulec zakończeniu na dwa sposoby:

– poprzez jej wygaśnięcie czyli z upływem okresu, na który została zawarta,

– poprzez jej rozwiązanie czyli z upływem okresu jej wypowiedzenia.

Co zrobić jeżeli najemca lokalu nie chce go opuścić ?

W pierwszej kolejności wynajmujący wzywa najemcę do opróżnienia lokalu mieszkalnego. Musi to zrobić na piśmie. Co więcej jego podpis pod takim wezwaniem musi być urzędowo poświadczony. Najwygodniej zrobisz to poprzez potwierdzenie podpisu u notariusza albowiem  potwierdzenie podpisu pod oświadczeniem, o takim charakterze, przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta może być problematyczne.

Wezwanie powinno zawierać co najmniej:

– oczywiście wskazanie stron umowy,

– powołanie się na przedmiotową umowę i wskazanie przyczyny jej zakończenia, czyli upływ terminu na jaki została zawarta lub terminu wypowiedzenia umowy,

– wskazanie terminu, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące winny opuścić lokal. Termin ten nie może być krótszy niż 7 dni od daty doręczenia pisma z żądaniem wyżej opisanym.

Jak zwykle w takiej sytuacji mogą wystąpić problemy z doręczeniem pisma zawierającego wezwanie do opróżnienia lokalu. Na szczęście przepisu u.o.p.l. w tym zakresie w stosunku do umów  najmu okazjonalnego nie zostały wyłączone. Oznacza to, że strony umowy mają obowiązek zgłaszać zmianę adresu zamieszkania. Jeżeli najemca nie zgłosił zmiany swojego adresu, to korespondencję wynajmujący powinien wysłać na adres znajdujący się w umowie. Nie ma znaczenia jeżeli najemca korespondencji nie odbierze. Mamy wówczas do czynienia z tzw. domniemaniem doręczenia korespondencji jako prawnie skutecznej.

Jak wyeksmitować najemcę z lokalu mieszkalnego przy umowie najmu okazjonalnego ?

Właśnie teraz okaże się przydatny akt notarialny zawierający oświadczenie o poddaniu się przez najemcę egzekucji, o czym już wyżej pisałem. To właśnie temu aktowi notarialnemu sąd nada klauzulę wykonalności. Czynność ta umożliwia wynajmującemu wszczęcie i przeprowadzenie skutecznej egzekucji polegającej na „wyprowadzeniu” najemcy i osób z nim zamieszkujących z lokalu.

W tym celu należy do sądu złożyć wniosek właśnie o nadanie klauzuli wykonalności wskazanemu wyżej aktowi notarialnemu (nie ma w tym wypadku potrzeby wytaczania sprawy sądowej o eksmisje!)

Do wniosku należy dołączyć:

– żądanie opróżnienia lokalu, które zostało doręczone najemcy. Jeżeli brak jest potwierdzenia odbioru żądania (pisma) przez najemcę wystarczające jest dołączenie dowodu nadania listu poleconego na adres najemcy,

– dokument potwierdzający przysługujący wynajmującemu jako właścicielowi tytuł prawny do mieszkania (może to być odpis księgi wieczystej lub akt notarialny nabycia własności mieszkania),

– potwierdzenie zgłoszenia właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zawarcia umowy najmu okazjonalnego (najczęściej będzie to dokument zgłoszenia najmu okazjonalnego do opodatkowania),

– umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego,

– akt notarialny zawierający oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (w oryginale).

Po nadaniu przez sąd klauzuli wykonalności sprawę możemy kierować do komornika. 

Obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego do urzędu skarbowego.

Obowiązkiem wynajmującego jako właściciela jest zgłoszenie zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkaniowego właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego. Należy to zrobić na piśmie. W piśmie trzeba wskazać, której nieruchomości najem dotyczy (gdzie jest położona), datę zawarcia umowy, czas na jaki została zawarta oraz zawrzeć oświadczenie, że ustawowe przesłanki najmu okazjonalnego zostały spełnione. Właściwym jest naczelnik urzędu skarbowego ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego.

Właściciel ma obowiązek dokonania zgłoszenia w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu lokalu mieszkalnego. Najemca ma prawo żądania od wynajmującego przedłożenia dowodu dokonanego zgłoszenia. 

Jakie są skutki braku zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego naczelnikowi urzędu skarbowego ?

Najprościej rzecz ujmując wynajmujący traci wszelką ochronę w sytuacji, gdy najemca nie chce opuścić lokalu. Przestają obowiązywać wskazane wyżej zasady związane ze stawką czynszu najmu i możliwościami podwyżki tej stawki. Przede wszystkim jednakże przestaje obowiązywać „szybka ścieżka” umożliwiająca wypowiedzenie umowy najmu i eksmisję najemcy, a zastosowanie zaczynają mieć przepisy, które wskazywałem we wpisie dotyczącym najmu zawartego „na zasadach ogólnych”, z pełnymi konsekwencjami związanymi z lokalami socjalnymi i zamiennymi należnymi eksmitowanemu najemcy. 

Uważaj: jeżeli dokonałeś odpowiedniego zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego to wyłączone jest stosowanie przepisów dotyczących obowiązku dostarczenia najemcy eksmitowanemu lokalu zamiennego lub lokalu socjalnego. Eksmisja najemcy i osób z nim zamieszkujących może nastąpić do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe. Postępowanie sądowe sprowadza się do nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd nie orzeka w ogóle o prawie lub braku prawa do lokalu socjalnego. Nie obowiązuje również w takim przypadku okres ochronny najemcy przy tzw. eksmisji na bruk.

Autor

Wiesław Czwakiel

Adwokat, specjalista prawa karnego, gospodarczego, rodzinnego i prawa pracy.