Droga konieczna – „odpowiedni dostęp”.

W poprzednim wpisie starałem się wyjaśnić, kiedy ustanowienie służebności drogi koniecznej znajduje swoje uzasadnienie. Elementem, którego nie wyjaśniłem, a który jest konieczny do uznania, że ustanowienie służebności drogi koniecznej jest uzasadnione, jest ustalenie, że działka gruntu nie ma „odpowiedniego dostępu” do drogi publicznej.
Powyższe oznacza, że istnieje możliwość ustanowienia drogi koniecznej również dla działki gruntu, która ma bezpośredni dostęp do drogi koniecznej. Graniczy z działką, która stanowi drogę publiczną, ale dostęp ten „nie jest odpowiedni”.

Uwaga! Właściciele lub współwłaściciele działek, które mają być obciążone służebnością drogi koniecznej, mogą podjąć obronę. Obrona polega na wykazaniu, że działka władnąca ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej.

Uzasadnienie dla ustanowienia służebności drogi koniecznej może dotyczyć także budynków gospodarskich położonych na innej działce niż nieruchomość władnąca. Dotyczy to sytuacji, gdy istnieje związek funkcjonalny pomiędzy tą nieruchomością a budynkami. Chodzi tu o możliwość ustanowienia komunikacji pomiędzy tymi działkami. Określenie „budynki gospodarskie” nie dotyczą wyłącznie nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności rolniczej. Za budynki gospodarskie uznaje się też inne obiekty, które np. służą do prowadzenia działalności gospodarczej.

Jak należy rozumieć pojęcie „odpowiedniego dostępu” do drogi publicznej ?
A. Droga publiczna. Definicja drogi publicznej jest zawarta w ustawie o drogach publicznych. Zgodnie z w/w przepisami za taką drogę uznaje się drogi: krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Jednakże dla potrzeb związanych z ustaleniem konieczności ustanowienia służebności drogi koniecznej pojęcie to uległo / w świetle orzeczeń sądowych / rozszerzeniu. Uznano między innymi, iż dostęp do drogi publicznej / rozumianej jako jedna z kategorii wyżej wymienionych dróg / może prowadzić przez drogę niepubliczną. Droga ta jednak musi pozostajwać w powszechnym korzystaniu / czyli być dostępna dla ogółu osób /. Za prawidłowy dostęp do drogi publicznej uznano również dojazd do niej przez np. ogólnodostępne drogi osiedlowe.

B. „Odpowiedni dostęp”.
W przepisach prawa brak jest definicji „odpowiedniego dostępu”. W tym zakresie konieczne jest zatem oparcie się na orzecznictwie sądowym. Uwzględnić należy cel ustalenia drogi koniecznej i obciążeń z tym związanych. Obciążenia dotykają nieruchomości przez, które droga konieczna ma przebiegać.
Sytuacja jest jednoznaczna:

– gdy nieruchomość nie ma żadnego dostępu do drogi publicznej,

-dostęp ten jest niewystarczający dla prawidłowego korzystania z nieruchomości.

Jedynym wyjściem w tej sytuacji jest właśnie ustanowienie służebności drogi koniecznej.
Inaczej przedstawia się sytuacja, gdy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej. Wówczas należy ustalić czy ów dostęp jest odpowiedni. Przy dokonywaniu oceny, pod wskazanym wyżej kątem, kierować się należy następującymi kryteriami.
W pierwszej kolejności ustalić należy, czy istnieje możliwość przeprowadzenia prac mających na celu przystosowanie dojazdu do drogi publicznej z takiej nieruchomości. Brak takiej możliwości uzasadnia ustanowienie służebności, prowadzącej przez działki taki dostęp zapewniający.
Jeżeli możliwość, po przeprowadzeniu odpowiednich prac istnieje, to ustalić należy:

–koszt wykonania tych prac / także wartość materiałów niezbędnych na ich wykonanie /,

-uszczerbek w wartości nieruchomości / obciążonej służebnością drogi koniecznej /.
Porównanie tych kwot pozwoli na ustalenie zasadności bądź niezasadności wytyczenia drogi koniecznej. O uzasadnieniu ustanowienia służebności można mówić wówczas, jeżeli wartość kosztów wykonania prac przystosowawczych przewyższy, uszczerbek spowodowany obciążeniem nieruchomości służebnością drogi koniecznej.

Ważne! Problem może dotyczyć nie tylko działki gruntu. Droga przylegająca do działki gruntu, także może być np. w niektóre pory roku nieprzejezdna / sezonowa /, zbyt stroma, skalista itp.

Następnym krokiem jest ustalenie:

– wartości zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej / powstałe w wykonaniu prac łączących nieruchomość bezpośrednio z drogą publiczną /,

-wartości uszczerbku doznanego przez nieruchomość, która ma być obciążona / w wyniku ustalenia przebiegu drogi koniecznej przez tą działkę gruntu /.
Porównać należy ustalone wartości: wartość użyteczności nieruchomości władnącej z wartością uszczerbku doznanego przez nieruchomość obciążoną. Wyższa wartość nieruchomości władnącej uzasadnia ustanowienie służebności drogi koniecznej.

Jak widać problemy z „drogą konieczną” wymagają głębokiej analizy. Przed podjęciem działań mających na celu ustanowienie służebności drogi koniecznej lub podjęciem działań „obronnych” dobrze jest skontaktować się z adwokatem. Powinien on wyjaśnić zawiłości związane z tym tematem, a także może udzielić pomocy prawnej poprzez reprezentowanie zainteresowanego w postępowaniu sądowym.

Autor

Wiesław Czwakiel

Adwokat, specjalista prawa karnego, gospodarczego, rodzinnego i prawa pracy.