Czy można pozbawić właściciela prawa własności lokalu?

Wydaje się niemożliwe, aby można było pozbawić właściciela prawa własności lokalu mieszkalnego. Przepisy prawa, a w szczególności prawa cywilnego chronią bowiem własność, jako jedno z najważniejszych praw rzeczowych. Prawo to pozwala właścicielowi na korzystanie i rozporządzanie rzeczą z wyłączeniem osób trzecich. Właściciel ma prawo rzecz posiadać, jej używać, pobierać pożytki z rzeczy i rzeczą dysponować, według swojej woli.

Istnieją jednak przepisy prawa, które zezwalają na ograniczenie prawa władania rzeczą przez właściciela a nawet na pozbawienie go prawa własności. Oczywiście bez jego zgody.

Taką właśnie sytuację przewidują przepisy ustawy o własności lokali.

Z prawem własności lokalu mieszkalnego wiążą się prawa i obowiązki dotyczące zarówno lokalu, jak i części wspólnych budynku. Do takich zalicza się ciągi korytarzowe, strych czy też piwnice, które nie są przypisane do poszczególnych lokali itp. Części wspólne właściwie umożliwiają prawidłowe korzystanie ze wszystkich znajdujących się w budynku lokali.  Oczywiście właściciele lokali mają prawa do korzystania z nieruchomości wspólnej, gdyż każdy posiada określony udział we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Ze wskazanym wyżej prawem wiążą się jednakże także określone obowiązki. Właśnie brak wypełnienia tych obowiązków przez właściciela lokalu mieszkalnego, lub też naruszenie zasad korzystania z lokalu i części wspólnych, zezwala na pozbawienie go własności lokalu.

Przyczyny, które mogą stanowić podstawę pozbawienia właściciela własności lokalu mieszkalnego.

Podstawową i najczęstszą przyczyną jest długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych od właściciela opłat.

Właściciel obowiązany jest do ponoszenia kosztów związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną przez wspólnotę mieszkaniową. Przynależność do wspólnoty jest obowiązkowa z mocy prawa. Wysokość opłat z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólna ustalają sami członkowie wspólnoty, podejmując odpowiednie uchwały.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może być wykonywany przez wybranych członków wspólnoty. Wspólnota może powierzyć wykonywanie zarządu (administrowanie) wyspecjalizowanemu podmiotowi.

Obojętnie jednakże, kto zarząd faktycznie sprawowuje, każdy z członków wspólnoty zobowiązany jest do ponoszenia jego kosztów. Dodatkowo, najczęściej, członków wspólnoty obciąża również obowiązek opłaty na tzw. fundusz remontowy. Wszystkie te opłaty służą jednemu celowi: utrzymaniu nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym umożliwiającym wszystkim właścicielom lokali korzystanie z niej, czyli służą interesowi wszystkich właścicieli lokali.

Co należy rozumieć poprzez długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych opłat?

Długotrwałość, która umożliwia wszczęcie procedury w celu pozbawienia właściciela własności lokalu mieszkalnego, nie jest w przepisach określona. Przyjmuje się, że nie tylko okres obejmujący zaległości w płatności należności ma tu znaczenie. Przy dokonywaniu tej oceny znaczenie ma także zachowanie się tegoż właściciela, w rozumieniu uporczywości w braku zapłat. Z tych względów wspólnota winna podejmować działania mające na celu „zdyscyplinowanie” właściciela. Może to robić poprzez wysyłanie wezwań do zapłaty, ponagleń płatności, a nawet wystąpienie do sądu o zasądzenie należności na jej rzecz. Może również przeprowadzić postępowanie egzekucyjne. Brak właściwej reakcji, na wskazane wyżej działania wspólnoty, uzasadnia podjęcie decyzji o zastosowaniu sankcji wobec właściciela lokalu.

Uwaga! Przy dokonywaniu oceny okoliczności wyżej opisanej winna być brana pod uwagę również sytuacja życiowa właściciela lokalu i jego możliwości związane, z chociażby częściowa spłatą zaległości. Konieczne jest zatem również ustalenie przyczyn braku zapłat należności i tym samym ustalenie obiektywnych możliwości dokonywania wpłat przez właściciela.

Ważne! Zaleganie z płatnościami może stanowią jedyną i samodzielną, przesłankę do pozbawienia właściciela prawa własności lokalu mieszkalnego.   

Wykraczanie przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu.

Kolejną przesłanką upoważniającą wspólnotę do podjęcia wskazanych wyżej radykalnych działań jest wykraczanie, przez właściciela, w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. Przykładem takiego zachowania może być bardzo głośnie odtwarzanie muzyki / nawet w porze dziennej / czy też urządzanie głośnych libacji alkoholowych. Zwrócić należy uwagę, że takie zachowanie musi być rażące, w rozumieniu znacznie odbiegające od normy oraz uporczywe, czyli nie jednokrotne, lecz wielokrotne. Również i w tej sytuacji zarząd wspólnoty winien wcześniej interweniować, żądając zaprzestania takich zachowań. Uporczywości można wówczas upatrywać w braku pozytywnej reakcji na wezwania do zaprzestania dokonywanych naruszeń. 

Niewłaściwe zachowanie właściciela.

Ostatnią już przesłanką mogącą skutkować pozbawieniem właściciela prawa własności lokalu, jest niewłaściwe zachowanie się właściciela lokalu, które czyni korzystanie z innych lokalu lub nieruchomości wspólnej uciążliwym. Czynnościami takimi może być m. in. uderzanie w rury kanalizacyjne, czy tworzenie barier na korytarzach. Może to być również przechowywanie dużych ilości śmieci w lokalu czy też „hodowla” psów lub kotów. W tym przypadku brak jest wymogu, aby zachowanie było rażące lub uporczywie. Wystarczającym elementem jest niewłaściwość zachowania.

Uważaj: Właściciel lokalu odpowiada za osoby w nim zamieszkujące / np. za zachowanie najemców /. Nie jest konieczne, aby wskazane wyżej zachowania mogły być przypisane osobiście właścicielowi. Niektóre z nich mogą być bowiem „dziełem” osób, za zgodą właściciela, w lokalu przebywających. Konsekwencje zachowania się tych osób będzie ponosił właściciel lokalu.  

Ważne! Z przyczyn opisanych wyżej można pozbawić również własności właściciela lokalu użytkowego.

Ważne! Prawo pozbawienia własności właściciela lokalu mieszkalnego jest najsurowszą „sankcją” będącą „w posiadaniu” wspólnoty mieszkaniowej. Winno być ono wykorzystywane wyłącznie w celu zapewnienia prawidłowego zarządu nieruchomością, w rozumieniu korzystania z niej. Nie może być ono wykorzystywane dla rozwiązywania konfliktów istniejących pomiędzy członkami wspólnoty.

W niniejszym wpisie używałem / dla jasności przekazu / skrótu myślowego w postaci „pozbawienia właściciela lokalu jego własności”. Owo „pozbawienie własności” odbywa się ramach określonej prawem procedury. Dla osiągnięcia celu konieczne jest zatem podjęcie odpwiedniej uchwały przez wspólnotę mieszkaniową. Uchwałą tą udzielana jest zgoda dla zarządu wspólnoty, lub dla zarządcy, na wytoczenie powództwa, przeciwko właścicielowi lokalu, z żądaniem sprzedaży lokalu w drodze licytacji komorniczej. Uchwała powinna również udzielać odpowiedniego pełnomocnictwa w tym zakresie. O zasadności żądania orzeka zatem sąd. Sprzedaż lokalu następuje w procedurze egzekucji z nieruchomości.

Ważne! Właścicielowi lokalu, który został sprzedany we wskazanym wyżej trybie, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.    

Autor

Wiesław Czwakiel

Adwokat, specjalista prawa karnego, gospodarczego, rodzinnego i prawa pracy.